Première fois ici ? Inscrivez-vous ici.
Au menu du jour :
📉 L’immobilier parisien en recul de 10,5% en 5 ans : le mètre carré s’affiche désormais à 9630€ en moyenne dans la capitale.
🏚️ 2,9 millions de logements vacants en France : sans propriétaire connu et après plus de 3 ans de taxe foncière impayée, la commune peut récupérer et revendre le bien.
🎯 Un T2 à Reims pour 76 500€, loué 500€/mois : 4 fois moins cher qu’à Paris, sans encadrement des loyers.
Et bien plus encore !
💸 Crédit immobilier : un emprunt sur deux atteint déjà la limite de 25 ans.
Aujourd’hui, un crédit immobilier sur deux est signé sur 25 ans ou plus en France.
La Fédération bancaire française réclame donc un assouplissement.
Son argument ? Autoriser les prêts sur 30 ans pourrait réduire les mensualités et ainsi rouvrir l’accès à la propriété.
Pourquoi ça compte : Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre les crédits immobiliers en France.
Sauf exception, il impose deux limites : 25 ans pour rembourser et 35% d’endettement maximum.
Ces 2 verrous étaient censés protéger les ménages du surendettement. Mais ils bloquent désormais ceux qu’ils devaient aider.
Plus de la moitié des emprunteurs de moins de 45 ans signent déjà un crédit sur 25 ans ou plus. Difficile d’aller plus loin avec les règles actuelles.
Les chiffres :
55 567€ : l’apport personnel moyen demandé en septembre 2026, en hausse de 3000€ sur un an, selon le courtier Finance Conseil. Cette hausse peut pousser les ménages à étirer leur crédit au maximum.
126€ par mois : c’est tout ce que ces 5 ans supplémentaires feraient gagner à l’emprunteur chaque mois sur le même prêt, selon JeChange. Un gain modeste au regard du surcoût total.
33 800€ : le surcoût en intérêts d’un crédit de 250 000€ à 4% remboursé sur 30 ans plutôt que 25, selon JeChange. C’est le prix réel de 5 ans de mensualités allégées.
Ce que 5 ans de plus changent vraiment : L’argument le plus fort en faveur du crédit sur 30 ans ne vient pas des mensualités. Il vient de la réalité du terrain.
En pratique, rares sont les Français qui remboursent leur crédit jusqu’au bout. La plupart revendent leur logement avant la fin, ou changent de banque pour obtenir un meilleur taux.
La durée réelle d’un crédit ? Environ 9 ans, selon l’économiste Michel Mouillart, cité par Capital.
Et si le crédit s’arrête bien avant son terme, le calcul change. L’emprunteur profite de mensualités plus basses sans payer tous les intérêts prévus sur 30 ans, mais avec davantage de capital à rembourser lors de la revente.
La suite : Aucun passage à 30 ans n’est acté. Les règles actuelles restent en vigueur.
Affaire à suivre…
📊 Les prix de l’immobilier à Paris ont chuté de 10,5% en 5 ans. Le mètre carré s’affiche à 9630€ en moyenne dans la capitale. Les acheteurs prennent leur temps et la grande majorité des vendeurs acceptent de négocier. La tendance pourrait se prolonger si les taux d’intérêt continuent de remonter. Et selon les professionnels du secteur, le phénomène pourrait s’étendre au reste du pays. Source.
🏚️ Près de 2,9 millions de logements sont vacants en France… et oui, certains sont achetables ! Tout dépend du statut juridique du bien. Si le propriétaire est inconnu et la taxe foncière impayée depuis plus de 3 ans, la commune peut récupérer le bien après une procédure, puis le revendre. Mais gare aux prix trop attractifs, car les travaux coûtent parfois plus cher que la maison elle-même. Et mieux vaut vérifier l’emplacement car même une maison à prix cassé perd de son charme… quand le premier supermarché est à 40 minutes ! Source.
🔑 Un dispositif fiscal qui permet de réduire ses impôts en achetant et rénovant un logement ancien pourrait être prolongé jusqu’en 2030. Baptisé Denormandie, il offre jusqu’à 63 000€ de réduction d’impôt à condition de mettre ensuite le logement en location. Il devait disparaître fin 2027. Mais deux amendements adoptés en commission du budget proposent de repousser cette échéance de 3 ans. La raison ? Les rénovations peuvent prendre plusieurs années et certains investisseurs risquent de renoncer faute de temps. Source.
⚖️ Les primo-accédants échappent à la hausse des frais de notaire jusqu’en mars 2028. Depuis 2025, la quasi-totalité des départements ont relevé leur part de 4,5 à 5%. Mais ceux qui achètent pour y habiter sans avoir possédé leur résidence principale depuis 2 ans restent à l’ancien taux. Sur un achat à 250 000 euros, ça représente environ 1280 euros d’économie. Et pas besoin de dossier, il suffit de le signaler au notaire lors de la signature. Source.
🚨 Les propriétaires qui louent un logement ont jusqu’au 30 novembre pour corriger leur déclaration de revenus de 2025. Passé cette date, le service de correction en ligne ferme et la démarche devient plus lourde. Or certaines erreurs reviennent souvent, comme déduire des travaux que la loi refuse ou déclarer un meublé comme une location classique. L’addition grimpe vite, car le fisc réclame l’impôt manquant avec intérêts de retard sur 3 ans. Source.
🏡 Alice, 65 ans, a récupéré 400 000 euros de sa maison sans déménager. La technique ? Elle a vendu la nue-propriété à un fonds d’investissement. Le fonds possède les murs, mais Alice garde le droit d’y vivre à vie. Avec cette somme, elle a donné 130 000 euros à son fils sans payer de droits grâce aux abattements fiscaux. Selon le réseau Renée Costes, 21% des vendeurs en viager font de même. Source.
🔍 Avant d’acheter, tapez l’adresse… vous saurez combien les voisins ont payé.
La majorité des acheteurs l’ignore : l’État publie gratuitement le prix réel de chaque vente immobilière en France.
Pas le prix affiché par l’agence, le prix signé chez le notaire.
L’outil s’appelle DVF, pour Demandes de Valeurs Foncières. Il est accessible sans inscription sur app.dvf.etalab.gouv.fr.
On peut y retrouver les ventes immobilières des 5 dernières années avec leur prix, leur surface et leur date.
Et ça se voit : à Paris, le chasseur immobilier Home Select estime que les biens se vendent en moyenne 8% sous le prix affiché, soit 40 000€ sur un bien à 500 000€.
Le bon réflexe : avant de faire une offre, comparer le prix demandé avec les ventes récentes du quartier.
D’après un chasseur immobilier parisien, ses clients obtiennent en moyenne 6% de décote avec son accompagnement.
Pour vendre, on peut aussi consulter DVF pour voir à quel prix les logements voisins ont été vendus. Et c’est gratuit !
Le seul hic : les données ne sont actualisées qu’en avril et en octobre, et DVF ne renseigne ni l’état du bien, ni l’étage, ni la vue, des critères qui font pourtant varier un prix de 20 à 30%.
La base exclut aussi le Haut-Rhin, le Bas-Rhin et la Moselle, qui utilisent un registre foncier hérité du droit allemand, ainsi que Mayotte.
Gratuit, sans inscription, et plus fiable qu’un prix en vitrine ! 🙂
🎯 Près de 8% de rendement brut… à 45 minutes de Paris en TGV.
Un T2 de 34 m² acheté 76 500€. Loué 500€ par mois en meublé.
Ce n’est ni à Bordeaux, ni en banlieue parisienne.
C’est à Reims.
La ville est portée par environ 35 000 étudiants, entre l’université, NEOMA et Sciences Po. Et chaque rentrée universitaire, de nouveaux étudiants cherchent un logement.
Les cadres navetteurs qui prennent le TGV chaque matin alimentent aussi la demande, et tirent les loyers vers le haut depuis 2021.
Le prix moyen d’un appartement : 2600€ le m², soit 4 fois moins qu’à Paris.
Et contrairement à Paris, Lyon ou Montpellier, les loyers ne sont pas encadrés. Le bailleur fixe librement son prix à chaque relocation, sauf pour les logements classés F ou G au diagnostic énergétique.
Pourquoi c’est une trouvaille :
Rendement brut de 5 à 8% selon les quartiers
35 000 étudiants = demande renouvelée chaque année
Aucun encadrement des loyers
En LMNP au réel, impôt parfois nul sur les loyers grâce aux amortissements
Les prix ont reculé de 1 à 2% cette année, alors que les loyers n’ont pas bougé.
Attention tout de même : dans les quartiers Orgeval et Wilson, les locataires se font plus rares et les impayés plus fréquents.
Tout se joue rue par rue.
Et pendant ce temps, tout le monde cherche la bonne affaire à Paris ! 😅
Vous aimez LCDG Immobilier ? Partagez la newsletter à vos proches, amis et collègues ! 🎉
Dès 1 parrainage, recevez le guide :
🏙️ Les 10 villes françaises où investir en 2026 (et les 5 à éviter) – OFFERT
À 3 parrainages, recevez le guide :
🏆 Parkings, coliving, viager : les filons que personne ne regarde – OFFERT
Pour partager La Cour des Grands Immobilier à un proche, cliquez sur le bouton ci-dessous et envoyez-lui votre lien d’invitation :
Info pratique : vous pouvez transférer cet email. Si votre proche s’inscrit via un lien du message, votre parrainage est enregistré.
Un immense “merci” à tous nos lecteurs qui partagent la newsletter autour d’eux. C’est vraiment le meilleur cadeau que vous puissiez nous faire 🙏
L'équipe de La Cour des Grands Immobilier