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Bonjour à tous, et bienvenue dans la première enquête du jeudi de La Cour des Grands — Immobilier !
Je m'appelle Thomas, et c'est souvent moi qui écris la newsletter LCDG que vous lisez le matin. Ici, chaque jeudi, on décortiquera un sujet immobilier en profondeur.
Pour ce premier numéro, le sujet s'est imposé tout seul. Un texte est paru au Journal officiel hier.
3 pages, une seule ligne qui change tout… et plusieurs centaines de milliers de logements qui changent de classe DPE !
DPE : un arrêté paru mercredi va sortir 300 000 logements du statut de “passoire thermique”.
Un arrêté du 19 août est paru au Journal officiel le 26⁽¹⁾. C’est la deuxième réforme du DPE en 12 mois.
L’info importante ? Le coefficient de conversion de l’électricité passe de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027.
Avec ce changement, le ministère estime que 300 000 logements vont sortir du statut de passoire thermique, dont 125 000 dans le parc locatif privé⁽²⁾.
Le logement change de classe sans travaux, sans artisan et sans un euro dépensé.
Et si vous avez une impression de déjà-vu, c’est normal. La même chose s’est produite il y a 8 mois.
Le calcul qui “fabriquait” des passoires électriques.
Le DPE ne regarde pas vos factures.
Il calcule une consommation théorique, à partir des caractéristiques du logement. Puis il la convertit en énergie primaire.
Chaque énergie a son coefficient. Le gaz est à 1. Le fioul aussi. L’électricité, elle, a toujours été majorée.
Mais en quelques années, le coefficient appliqué à l’électricité a changé 2 fois, et une troisième baisse entrera en vigueur en 2027 :
Le coefficient de l’électricité est passé de 2,58 à 2,3 en 2021, puis à 1,9 en 2026. Il tombera à 1,7 en 2027.
Pour mesurer l’effet de ces réformes, suivons les mêmes 100 kWh dans le calcul du DPE.
Pour 100 kWh consommés, le DPE en retenait 230 en 2025, 190 en 2026 et n’en retiendra plus que 170 en 2027.
Autrement dit, à isolation identique, l’électrique était souvent moins bien classé que le gaz.
Dans le calcul du DPE, un kilowattheure d’électricité utilisé pour le chauffage représente 79 grammes de CO₂, contre 227 pour le gaz et 324 pour le fioul⁽³⁾.
Le DPE punissait donc l’énergie la moins carbonée.
Corriger ce biais était justifié. Ce que je trouve plus intéressant, c’est la vitesse à laquelle on le corrige.
Le coefficient baisse 2 fois en 12 mois. Ces 2 réformes effacent 26% de la consommation affichée d’un logement tout électrique⁽⁴⁾.
Un détail m’a fait sourire : le coefficient de 1,9 n’aura tenu qu’un an.
Pourquoi l’État déplace le curseur maintenant : la raison officielle... et celle “moins officielle”.
La réforme doit soutenir l’électrification des usages du bâtiment⁽²⁾.
Entre 2021 et 2026, le volume d’annonces locatives disponibles sur SeLoger a reculé de 16%⁽⁵⁾.
LocService cite le cas de propriétaires modestes ou âgés qui renoncent à louer face au coût des travaux⁽⁵⁾.
Mon hypothèse est simple. La France manque de logements à louer, et ce problème a pesé dans la décision.
L’État peut payer des rénovations, mais elles coûtent des milliards et prennent des années.
Un changement de calcul, lui, ne coûte rien. Et des centaines de milliers de logements sortent du rouge d’un coup.
Le ministère ne s’en cache pas, d’ailleurs. Dans sa réponse officielle au public, il écrit noir sur blanc que ces logements sortent du statut de passoire “sans modification physique réelle des bâtiments”⁽²⁾.
En clair : les murs ne changent pas… la consommation non plus… seule l’étiquette change !
De son côté, le public a eu son mot à dire. Le gouvernement a organisé une consultation en ligne ouverte à tous avant de publier son texte.
Elle a reçu 108 avis, et 78 ont dit non⁽²⁾.
Le reproche principal rejoint l’aveu du ministère.
Pour les opposants, souvent des professionnels du diagnostic et de la rénovation, la correction est artificielle, parce que des logements sortent du rouge sans travaux et sans confort en plus.
Beaucoup ajoutent que le DPE perd sa crédibilité à force de changer de règle.
Le gouvernement a quand même publié son texte, sans rien changer.
Un logement chauffé à l’électricité ne sort pas du rouge tout seul... et 3 “pièges” attendent son propriétaire !
Si vous détenez un bien chauffé à l’électricité, 3 points méritent votre attention.
Tout d’abord, le reclassement n’est pas automatique. Votre DPE date d’avant janvier 2026 ? Votre étiquette ne va pas bouger toute seule.
Il faut télécharger une attestation gratuite sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, avec votre numéro à 13 caractères⁽⁶⁾.
La démarche est simple, aucun diagnostiqueur ne repassera dans le logement.
Vérifiez ensuite laquelle de vos deux étiquettes vous plombe. Le DPE en affiche 2 : énergie et climat. Et c’est toujours la moins bonne des deux qui est retenue⁽⁷⁾.
Or ces réformes ne touchent que l’étiquette énergie. Si votre logement est classé F à cause de ses émissions, vous ne gagnerez rien.
Dernier point, pour les bailleurs : un reclassement ne dégèle pas votre loyer.
Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 11 août est formelle.
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 24 août 2022, la révision reste impossible en cours de bail, même si le logement n’est plus une passoire⁽⁸⁾.
Elle ne redevient possible qu’au renouvellement. Et une reconduction tacite ne suffit pas.
Et pour ceux qui cherchent à acheter ? La réforme peut devenir intéressante.
Une maison classée G se vend jusqu’à 25% moins cher, et certaines vont bientôt “sortir du rouge”... est-ce une bonne affaire ?
Le DPE est un curseur, et l’État le déplace quand la situation l’exige.
Cette étiquette se transforme en décote dès la mise en vente, avec un écart plus lourd pour les maisons que pour les appartements. Regardez :
Face à un bien classé D, la décote moyenne atteint 12 % pour un appartement classé G et 25 % pour une maison.
Pour les logements électriques qui changent de classe, une part de la décote liée au DPE peut se réduire sans travaux.
Et les “passoires thermiques” ne sont pas un cas isolé. Sur d’autres marchés aussi, les investisseurs ont plus peur que nécessaire. Trois exemples le montrent.
Les immeubles de bureaux vides attirent peu les investisseurs. Pourtant, une loi du 16 juin 2025 permet plus facilement de les transformer en logements⁽¹¹⁾.
La loi de finances pour 2025 a durci la fiscalité du LMNP à la revente : les amortissements déduits au régime réel entrent dans le calcul de la plus-value imposable.
Cependant, cette règle ne s’applique pas aux résidences étudiantes, aux résidences seniors et aux résidences accueillant des personnes handicapées⁽¹²⁾.
Enfin, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci les règles applicables aux meublés touristiques, comme ceux loués sur Airbnb. Elle ne vise pas les logements meublés loués à l’année comme résidence principale⁽¹³⁾.
Ces 3 cas racontent la même histoire. Une loi sort, elle fait peur, et beaucoup préfèrent partir. Pourtant, à chaque fois, le texte vise bien moins de monde qu'on ne le croit.
Ce qui m'amène à un dernier point sur le DPE.
Après 2 baisses en 12 mois, le DPE a-t-il fini de bouger ?
Une question me trotte dans la tête depuis hier : le coefficient peut-il encore baisser, jusqu’à 1,5 ?
Il a baissé 2 fois depuis 2021, et une troisième baisse entrera en vigueur en 2027… alors pourquoi pas une quatrième ?
Les règles européennes laissent le choix à chaque pays. Un État peut reprendre le chiffre moyen de l’Europe, ou bien calculer le sien avec sa propre électricité.
Et justement, l’électricité française est déjà parmi les plus propres d’Europe. La France pourrait donc descendre encore.
Le ministère ne promet rien. Il donne une seule raison au nouveau coefficient. L’État veut pousser les Français vers le chauffage électrique, plutôt que le gaz ou le fioul⁽²⁾.
Si vous avez un bien classé F ou G au chauffage électrique, ne mélangez pas tout. La réforme peut améliorer la note du logement.
Mais elle ne change rien au logement lui-même. Il consomme autant, et les travaux utiles restent utiles.
Je ne sais donc pas si le 1,5 arrivera. Mon conseil est simple. Avant de signer un devis à 30 000 euros, faites recalculer votre DPE avec le nouveau chiffre, et regardez ce qu’il change vraiment.
Si vous connaissez quelqu’un qui veut se lancer dans l’immobilier mais qui ne sait pas par où commencer, transférez-lui cet email. C’est gratuit, et c’est le meilleur soutien que vous puissiez nous apporter.
À jeudi !
Thomas
Sources : ⁽¹⁾ Batiactu — L’arrêté est paru au Journal officiel · ⁽²⁾ Koliving — 300 000 logements quitteraient les passoires en 2027 · ⁽³⁾ Diagnostic Immobilier Paris — Chauffage gaz ou électrique · ⁽⁴⁾ DPEboost — Ce que change l’arrêté d’août 2026 · ⁽⁵⁾ LocService — Assouplissement de l’interdiction de louer · ⁽⁶⁾ Kiwidiag — Attestation DPE ADEME en 5 minutes · ⁽⁷⁾ Diagnostic Immobilier Paris — Les deux étiquettes du DPE · ⁽⁸⁾ LBVS Avocats — Réforme du DPE et hausse des loyers · ⁽⁹⁾ SeLoger — Acheter une passoire thermique en 2026 · ⁽¹⁰⁾ Notaires de France — La valeur verte des logements · ⁽¹¹⁾ Légifrance — Loi du 16 juin 2025 · ⁽¹²⁾ Ministère de l’Économie — Budget 2025, ce qui change · ⁽¹³⁾ Service Public — Location meublée de tourisme
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