Première fois ici ? Inscrivez-vous ici.
Au menu du jour :
💶 L’apport immobilier grimpe : les acheteurs ont mis en moyenne 40 000 euros sur la table en juillet 2026 pour obtenir leur crédit.
👴 Ces vieux PEL permettent d’emprunter à 2,20% : les plans ouverts entre 2016 et 2022 offrent un taux bien en dessous du marché.
🧠 Les IA génératives surévaluent les biens immobiliers : leur erreur médiane atteint 15% contre 10,5% pour les outils spécialisés.
Et bien plus encore !
🇫🇷 LMNP : derrière Airbnb, c’est tout le régime du meublé qui vacille !
“Le soutien fiscal à la location meublée doit être réorienté.”
C’est ce qu’écrit le Premier ministre Sébastien Lecornu dans une lettre aux acteurs du logement le 23 septembre, selon Le Monde.
La cible affichée ? Airbnb et les locations touristiques qui, selon Lecornu, “mitent” les centres-villes au détriment des habitants permanents. Mais la formulation vise plus large.
Lecornu ne parle pas seulement des meublés de courte durée, note le Blog Patrimoine. Il évoque “la location meublée” dans son ensemble.
Pourquoi ça compte : Des centaines de milliers de propriétaires louent en meublé via le statut LMNP. Leur avantage principal ? Ils peuvent déduire chaque année une part de la valeur du logement et des meubles de leurs revenus locatifs.
C’est ce qu’on appelle l’amortissement.
Certains perçoivent ainsi des loyers pendant des années sans payer d’impôt dessus. Un propriétaire qui loue le même appartement sans meubles, lui, n’a pas ce droit.
Si le gouvernement aligne les 2 régimes (nu et meublé), c’est toute l’équation de l’investissement locatif meublé qui change.
Les chiffres :
68% des propriétaires de meublés au régime réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers, selon le Conseil des prélèvements obligatoires.
14% seulement chez ceux qui louent sans meubles. L’écart résume pourquoi Bercy revient à la charge.
Un filet qui se resserre : Ce n’est pas la première alerte.
Lors du budget 2025, plusieurs amendements proposaient déjà de supprimer l’amortissement en LMNP, selon le Blog Patrimoine. Ils n’ont pas été retenus.
Mais la loi Le Meur, votée fin 2024, a déjà durci la fiscalité des meublés touristiques non classés.
Et depuis février 2025, les amortissements déduits entrent dans le calcul de la plus-value à la revente, selon France Épargne.
À chaque budget, l’étau se resserre un peu plus.
La suite : Le projet de budget 2027 sera présenté le 1er octobre en Conseil des ministres.
Reste à savoir si le texte ira jusqu’au rapprochement des 2 régimes, ou s’il se contentera de cibler les seules locations touristiques.
🤝 La Banque de France relève les taux d’usure du crédit immobilier pour le 3ème trimestre. Ces plafonds fixent le coût maximum au-delà duquel une banque ne peut pas prêter. Pour les prêts de 20 ans et plus, le seuil passe à 5,29%. Cette hausse redonne de l’air aux dossiers refusés parce que les frais annexes faisaient dépasser la limite. Pas de baisse des taux, mais de quoi débloquer certains projets. Source.
⚖️ Au décès d’un époux, le conjoint marié ne peut pas être expulsé du logement familial. Beaucoup l’ignorent, et pourtant c’est la loi. Même si le bien appartenait au défunt seul, un droit au logement automatique protège le survivant pendant un an. Personne ne peut s’y opposer, pas même les enfants d’une première union. Au-delà, un droit viager permet d’y rester à vie sous conditions. En revanche, les pacsés et concubins sont bien moins protégés. Source.
💶 L’apport moyen pour un crédit immobilier frôle désormais 40 000 euros. Selon la Banque de France, c’est la somme que les acheteurs ont mis sur la table en juillet 2026. Pour les primo-accédants, l’effort est moindre avec 34 000 euros en moyenne, mais ils empruntent sur près de 24 ans. Toutefois, ce chiffre reste une moyenne et pas un ticket d’entrée. La Banque de France estime d’ailleurs que les conditions d’accès au crédit restent favorables. Source.
🧱 Le diagnostic structurel obligatoire gagne du terrain dans les copropriétés françaises. Après Marseille, Lille, Saint-Denis et Honfleur, Annecy vient d’activer ce dispositif qui impose aux immeubles de plus de 15 ans de vérifier leur solidité. Près de 1500 bâtiments sont déjà concernés. Bordeaux, Lyon et Paris s’y intéressent aussi. Les copropriétaires ont 18 mois pour s’exécuter, sinon le maire peut imposer le diagnostic à leurs frais. Source.
📉 Les litiges liés au crowdfunding immobilier explosent selon le médiateur de l’AMF. Les plaintes traitées sont passées de 8 en 2024 à 93 en 2025, portées par le retournement du marché. Pour les projets lancés en 2021, plus d’un tiers du capital affichait du retard de remboursement 2 ans après. Les rendements contractuels moyens ont pourtant grimpé à 10,7%, signe que le risque s’est creusé avec eux. Source.
🧠 Les IA génératives sont loin d’égaler les outils spécialisés pour estimer un bien immobilier. Une étude de Yanport a comparé Gemini et Claude à son propre modèle d’évaluation sur 1071 biens. L’erreur médiane des IA atteint 15% contre 10,5% pour l’outil spécialisé. Pire, les IA ont tendance à surévaluer les prix et donnent des estimations différentes à chaque demande, même avec des données identiques. Utile en appui, mais pas fiable seule. Source.
💰 Ces vieux PEL permettent d’emprunter à 2,20%.
Entre août 2016 et décembre 2022, le plan épargne logement n’intéressait plus grand monde. Son taux d’épargne était tombé à 1% par an : pour 1000€ placés, 10€ d’intérêts en un an.
Sauf que le PEL n’est pas qu’un livret. C’est aussi un droit à un prêt immobilier, dont le taux est fixé dès l’ouverture du plan.
Et ce taux de prêt suit une formule simple : taux d’épargne + 1,2 point. Pour un PEL ouvert entre le 1er août 2016 et le 31 décembre 2022, ça donne un crédit à 2,20%.
Or aujourd’hui, les banques prêtent en moyenne à 3,54% sur 20 ans.
Un PEL de cette génération permet donc d’emprunter plus d’un point en dessous du marché.
Le mécanisme fonctionne aussi pour les PEL ouverts en 2025, qui donnent droit à un prêt à 2,95%, là encore en dessous des taux actuels.
D’ailleurs, de plus en plus de Français ressortent leur vieux PEL du tiroir.
Le montant total des prêts PEL en cours est passé de 233 millions d’euros en 2022 à 1,2 milliard fin 2025.
Soit une multiplication par 5 en 3 ans.
Pourquoi tout le monde ne s’y rue pas pour autant ? D’abord, il faut avoir alimenté son PEL pendant au moins 4 ans.
Ensuite, le montant empruntable dépend des intérêts accumulés, avec un plafond de 92 000€.
Autrement dit, ce n’est souvent pas un financement principal, mais un complément à coupler avec un prêt classique.
Avec des taux qui pourraient atteindre 4% d’ici la fin de l’année, les vieux PEL n’ont pas fini de servir ! 🙃
🏙️ Cette ville à 1600€/m² sera capitale européenne de la culture en 2028 !
À Bourges, dans le Cher, le mètre carré coûte en moyenne 1600€. C’est 6 fois moins cher qu’à Paris.
La préfecture, 64 000 habitants, n’a pourtant rien d’un village oublié.
Elle abrite une cathédrale classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, le Palais Jacques-Cœur et accueille chaque année le Printemps de Bourges, l’un des plus grands festivals de musique de France.
Et en décembre 2023, un jury européen l’a sélectionnée pour devenir capitale européenne de la culture en 2028. Comme pour les JO, le titre se décerne des années à l’avance.
Le précédent à garder en tête ? Marseille-Provence, en 2013.
L’année capitale y avait enregistré plus de 11 millions de visites et 650 millions d’euros d’investissements. Dans certains quartiers du centre-ville, les T3 étaient passés de 160 000 à 260 000€.
À Bourges, le mouvement a déjà commencé. Les prix ont progressé de 7,5% en 5 ans.
Pourtant, à 1600€/m², la fenêtre reste ouverte. Ce que la ville a dans sa manche :
Une gare à 2h de Paris en train direct depuis Austerlitz
Un centre historique protégé, entre ruelles médiévales et maisons à colombages
Un bassin d’emploi stable, entre défense, santé et services publics
Un festival de musique majeur et une scène culturelle qui va monter en puissance jusqu’en 2028
D’ici là, Bourges prévoit une série d’événements, d’infrastructures et de rénovations urbaines pour accueillir les visiteurs européens.
En 2028, tout le monde connaîtra Bourges... la question, c’est à quel prix 🙃
Vous aimez LCDG Immobilier ? Partagez la newsletter à vos proches, amis et collègues ! 🎉
Dès 1 parrainage, recevez le guide :
🏙️ Les 10 villes françaises où investir en 2026 (et les 5 à éviter) – OFFERT
À 3 parrainages, recevez le guide :
🏆 Parkings, coliving, viager : les filons que personne ne regarde – OFFERT
Pour partager La Cour des Grands Immobilier à un proche, cliquez sur le bouton ci-dessous et envoyez-lui votre lien d’invitation :
Info pratique : vous pouvez transférer cet email. Si votre proche s’inscrit via un lien du message, votre parrainage est enregistré.
Un immense “merci” à tous nos lecteurs qui partagent la newsletter autour d’eux. C’est vraiment le meilleur cadeau que vous puissiez nous faire 🙏
L'équipe de La Cour des Grands Immobilier