🏢 Investir dans les SCPI

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Bonjour à toutes et à tous ! C’est Thomas.

Comme tous les jeudis, on creuse un sujet immobilier ensemble pour aller là où personne ne va.

Cette semaine, je m’attaque aux SCPI. Certains annoncent la catastrophe, tandis que d’autres promettent des rendements de 10% par an.

Mais qu’en est-il vraiment ?

4,92%.

C’est le taux de distribution moyen des SCPI en 2025, selon l’ASPIM⁽¹⁾.

Pour comparaison, le Livret A a rapporté en moyenne 2,16% sur l’année.

Cependant, en intégrant la baisse moyenne du prix des parts, la performance globale annuelle des SCPI en 2025 atteint 1,5%.

Pas de locataire à gérer. Pas de plombier à appeler. Et un ticket d’entrée dès 200€⁽²⁾. Bref, de l’immobilier sans les corvées qui vont avec.

Mais ce n’est pas le seul avantage des SCPI. Contrairement à l’achat d’un appartement, l’argent investi est réparti sur des dizaines d’immeubles, parfois dans plusieurs pays.

De plus, si un locataire part ou qu’un immeuble se vide, les autres continuent de rapporter des loyers. À l’inverse, avec un studio, les revenus dépendent d’un seul locataire et d’un seul marché.

Côté revenus : les SCPI affichent une certaine régularité. Les 4,92% distribués en moyenne en 2025 ne sont pas une exception. Depuis 2012, les SCPI ont versé en moyenne plus de 4% par an à leurs associés⁽¹⁾.

Sauf que cette moyenne ne raconte pas grand-chose. En 2025, certaines SCPI ont dépassé 6% de rendement. Une autre se revend 80% moins cher qu’en 2023⁽³⁾. Ce qui fait la différence ?

Le secteur dans lequel la SCPI investit.

Acheter des parts d’une SCPI, ce n’est pas acheter “de l’immobilier” en général. C’est acheter un type d’immobilier bien précis.

Et en 2025, le secteur a fait toute la différence⁽¹⁾.

Comment expliquer de tels écarts ?

D’abord, certains secteurs profitent de grandes tendances économiques. Le commerce en ligne se développe, ce qui augmente les besoins en entrepôts. Le tourisme repart, les hôtels se remplissent.

Pour les bureaux, c’est une autre histoire.

Le problème ? Beaucoup de SCPI historiques ont investi dans ces bureaux. Et avec la hausse des taux d’intérêt depuis 2022, leurs immeubles ont perdu de la valeur.

Si bien qu’en 2025, 14 SCPI ont encore baissé le prix de leurs parts⁽¹⁾.

Mais cette crise n’a pas fait que des perdants.

En face, une nouvelle génération de SCPI est née. Certaines ont profité de la baisse des prix pour acheter des immeubles moins chers. Et pour un même loyer, un prix d’achat plus bas signifie un meilleur rendement.

Autre particularité : beaucoup de ces nouvelles SCPI investissent dans plusieurs secteurs et pays européens, plutôt que de tout miser sur les bureaux français. C’est ce qu’on appelle les SCPI diversifiées.

Et cette approche séduit les épargnants. Au premier semestre 2026, les SCPI diversifiées ont capté 71% des nouveaux investissements⁽⁴⁾.

Attention tout de même : diversifier ses investissements réduit certains risques, mais ne protège pas contre une baisse de la valeur des immeubles.

Deux personnes peuvent investir la même somme dans une SCPI, mais toucher des revenus très différents après impôts.

Pourquoi ? Parce que la façon d’acheter ses parts change beaucoup de choses. Voici les 4 options :

En direct. Le plus simple. Les parts s’achètent auprès de la société de gestion, dès 200€⁽²⁾. Les loyers sont généralement versés chaque trimestre.

Côté impôts : ces loyers sont taxés comme des revenus fonciers.

C’est le prix de la simplicité.

En assurance vie. Vos parts sont logées dans un contrat, dès 500€⁽⁶⁾. L’avantage ? Après 8 ans, la part imposable des gains retirés peut être taxée à 24,7% au lieu de 47,2%⁽⁶⁾.

La contrepartie : vous ne choisissez que parmi les SCPI proposées par l’assureur. Et l’achat à crédit est impossible.

À crédit. Comme pour un appartement, il est possible d’emprunter auprès d’une banque pour acheter des parts de SCPI. Certaines banques demandent un emprunt d’au moins 50 000€⁽⁷⁾.

L’intérêt ? Les loyers versés par la SCPI servent à rembourser une partie du crédit. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier : utiliser l’argent de la banque pour se construire un patrimoine immobilier.

Et une fois le crédit remboursé, les parts peuvent continuer à verser des revenus !

Le risque reste le même qu’avec un investissement immobilier à crédit. Les loyers peuvent baisser, les parts perdre de la valeur… mais les mensualités restent !

En nue-propriété. Cette formule permet d’acheter des parts de SCPI avec une réduction d’environ 35% sur 10 ans⁽⁸⁾. Une part qui coûte 1000€ peut donc s’acheter à 650€.

La contrepartie ? Pendant ces 10 ans, c’est un autre investisseur qui touche les loyers. Aucun revenu à percevoir, mais aucun impôt à payer sur ces loyers non plus.

À la fin, l’acheteur récupère la pleine propriété des parts (et donc le droit de toucher les loyers), sans payer un euro de plus.

C’est une option intéressante pour préparer sa retraite. L’idée est d’acheter des parts moins cher pendant qu’on travaille, puis de commencer à toucher les loyers au moment où les revenus baissent.

Quand une SCPI détient des immeubles en Allemagne, en Espagne ou aux Pays-Bas, les loyers sont imposés dans le pays où se trouvent les immeubles.

Et grâce aux conventions fiscales, ces revenus immobiliers peuvent échapper aux 17,2% de prélèvements sociaux français, selon la convention fiscale applicable⁽¹⁰⁾.

À rendement brut identique, une SCPI européenne peut donc offrir un rendement net supérieur à celui d’une SCPI 100% française. L’écart dépend du pays, de la convention fiscale et de l’impôt payé à l’étranger.

Ce placement est surtout intéressant pour ceux qui ont une société (SAS, SARL ou SCI à l’IS). Et pour cause, les sociétés bénéficient d’un avantage fiscal que les particuliers n’ont pas.

Le principe est l’inverse de la nue-propriété. Votre société achète uniquement le droit de percevoir les revenus distribués par la SCPI, pour une durée fixe.

Le prix ? Autour de 20% de la valeur de la part sur 5 ans⁽¹¹⁾. Une fraction du prix, la totalité des revenus distribués.

Et c’est là que la société fait toute la différence. Le prix d’achat peut être amorti et cet amortissement déduit du résultat imposable de la société, année après année, sur toute la durée du contrat. Un particulier ne peut pas faire ça.

Selon deux simulations, le rendement annualisé net après impôt sur les sociétés atteint 7,34% dans un cas et environ 8,7% dans l’autre, sans garantie⁽¹¹⁾⁽¹²⁾.

À l’échéance, l’usufruit s’éteint. La société ne possède plus rien. C’est un placement de trésorerie, pas un investissement patrimonial.

D’abord, les rendements. En 2025, une SCPI a affiché un taux de distribution brut de fiscalité étrangère de 15,27%⁽¹³⁾ ! Net de cette fiscalité, il atteignait 13,05%⁽¹³⁾. Un chiffre impressionnant, que la société de gestion explique elle-même.

Quand une SCPI se lance, elle commence à encaisser des loyers. Mais les nouveaux investisseurs doivent attendre plusieurs mois avant de toucher les leurs. Pendant cette période, les loyers sont répartis entre moins d’investisseurs, ce qui fait grimper le rendement.

Avec le temps, cet effet s’atténue. D’ailleurs, la société de gestion vise un rendement de 7% par an sur le long terme, sans garantie⁽¹³⁾.

Il faut aussi penser à la revente. Contrairement aux actions, les parts de SCPI ne se revendent pas en un clic. Et quand beaucoup d’épargnants veulent récupérer leur argent en même temps, l’attente peut durer des mois.

Au 30 juin 2026, 1,9 milliard d’euros de parts attendaient encore un repreneur⁽⁴⁾.

Enfin, il y a les frais. Les SCPI classiques prélèvent souvent entre 8 et 10% de frais d’entrée⁽⁶⁾. Sur 10 000€ investis, cela représente entre 800 et 1000€, compris dans le prix des parts.

Certaines SCPI ont supprimé ces frais d’entrée, mais prélèvent souvent davantage de frais de gestion. Il faut donc regarder l’ensemble des frais avant de choisir.

Ce qui m’a frappé en préparant cette enquête, c’est à quel point deux SCPI peuvent donner des résultats différents.

Certaines paient encore le prix de la baisse de valeur d’immeubles achetés il y a quelques années. D’autres profitent de la baisse des prix pour investir dans de meilleures conditions.

Comme quoi, dans l’immobilier, le moment où l’on achète compte aussi beaucoup.

Je serais d’ailleurs curieux de savoir ce que vous retenez de cette enquête. Est-ce qu’un chiffre vous a surpris ? Ou peut-être qu’un point mériterait qu’on en parle davantage dans une prochaine édition ?

Racontez-moi en répondant à ce mail, ou laissez votre avis en bas de la newsletter. Je lis vos retours avec plaisir, et ils m’aident à préparer les prochaines enquêtes !

À jeudi prochain,

Thomas

Sources : · ⁽¹⁾ ASPIM / IEIF — Indicateurs de performance des SCPI en 2025 · ⁽²⁾ Le Petit Journal — Combien faut-il pour commencer en SCPI ? · ⁽³⁾ Praemia REIM — Primopierre / SCPI Lab — Historique du prix de Primopierre · ⁽⁴⁾ ASPIM / IEIF — Collecte et marché des parts au premier semestre 2026 · ⁽⁵⁾ Ministère de l’Économie — Fiscalité et risques des SCPI · ⁽⁶⁾ Hagnéré Patrimoine — SCPI en assurance-vie / Ministère de l’Économie — Fiscalité de l’assurance-vie / AMF — Frais et risques des SCPI · ⁽⁷⁾ Louve Invest — Acheter des SCPI à crédit · ⁽⁸⁾ Le Monde — Investir en SCPI à l’approche de la retraite · ⁽⁹⁾ QuelleSCPI — Démembrement de parts de SCPI · ⁽¹⁰⁾ impots.gouv.fr — Revenus de source étrangère / Ministère de l’Économie — Fiscalité des SCPI · ⁽¹¹⁾ Louve Invest — Usufruit temporaire de SCPI / BOFiP — Amortissement des immobilisations incorporelles · ⁽¹²⁾ Avenue des Investisseurs — Acheter des SCPI en usufruit · ⁽¹³⁾ Wemo REIM — Bulletin Wemo One du 4e trimestre 2025 / Finance Héros — Wemo One : 15,27% en 2025 et objectif de 7%

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