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Bonjour à toutes et à tous ! C’est Thomas.
Comme tous les jeudis, on creuse un sujet immobilier ensemble pour aller là où personne ne va.
Cette semaine, un actif que vous connaissez tous. Vous y avez peut-être dormi cet été. Il coûte le prix d’une voiture, il ne passe pas chez le notaire, et son rendement brut flirte avec les 2 chiffres.
Le mobil-home.
Tout le monde le voit comme une dépense de vacances. Personne ne le regarde comme un placement. J’ai voulu comprendre pourquoi, chiffres en main, et surtout vérifier si ça tient la route… ou pas.
147 millions de nuits sous les pins… et un marché que personne ne regarde avec des lunettes d’investisseur.
Le camping en France, ce n’est plus la toile de tente et la douche froide. C’est 147,5 millions de nuitées en 2025, en hausse de 4,5% sur un an⁽¹⁾. Pendant l’été, le camping devance l’hôtel.
Le secteur a changé de visage. Les campings 4 et 5 étoiles ne représentent que 21% des établissements, mais concentrent 62% des nuitées⁽²⁾. Piscines chauffées, spas, lodges tout équipés.
Au milieu de tout ça, un chiffre m’a surpris. 250 000 mobil-homes sont installés en France. Et sur ce total, près de 200 000 appartiennent à des particuliers⁽³⁾.
Pas aux campings. À des gens qui posent un mobil-home sur une parcelle louée, et qui peuvent le mettre en location l’été.
Il y a déjà un marché. Il est massif. Et presque personne n’en parle sous l’angle de l’investissement.
15 000€ le ticket d’entrée, pas de notaire, pas de taxe foncière…
Un mobil-home neuf coûte entre 25 000 et 60 000€⁽³⁾. En occasion, on trouve des modèles en bon état à partir de 15 000€⁽⁴⁾.
C’est le prix d’un parking à Lyon. Sauf qu’un parking ne se loue pas 800€ la semaine en juillet.
Pour situer ce ticket d’entrée, voici ce que coûtent d’autres petits investissements immobiliers :
En haute saison, un mobil-home bien placé se loue entre 500 et 1200€ la semaine⁽³⁾.
En moyenne saison, entre 350 et 800€⁽⁵⁾. Sur 10 à 14 semaines de location par an, le chiffre d’affaires tourne entre 6000 et 12 000€.
Selon SeLoger, la rentabilité brute peut atteindre 10 à 12%⁽³⁾. Difficile de trouver ça ailleurs dans l’immobilier accessible.
Autre avantage : le mobil-home est un “bien meuble”, pas un immeuble. Tant qu’il conserve ses roues et n’est pas fixé au sol, il échappe à la taxe foncière et à la taxe d’habitation⁽³⁾. Pas de frais de notaire non plus.
Sauf que ce rendement brut, aussi séduisant soit-il, ne raconte pas tout.
Le mobil-home… une véritable machine à cash-flow ?
Un appartement, vous l’achetez 100 000€, et 20 ans plus tard, vous le revendez en général plus cher.
Un mobil-home, non. 30% de décote la première année, 15% la deuxième, puis 7 à 10% par an⁽⁶⁾. Au bout de 15 ans, il ne reste que 15 à 20% de la valeur d’achat.
C’est un actif consommable. La bonne question n’est pas “combien il vaudra dans 10 ans”. C’est “combien de cash il va générer avant de perdre l’essentiel de sa valeur”.
Cas concret. Un investisseur a rendu publics ses chiffres sur l’année 2018⁽⁷⁾. Mobil-home d’occasion, camping 3 étoiles, côte atlantique. 12 830€ de chiffre d’affaires, 6300€ de bénéfice net après toutes charges.
Pour un achat hypothétique à 20 000€, ce bénéfice annuel permettrait de récupérer la mise entre la troisième et la quatrième année.
Mais ça ne tombe pas du ciel. Réservations, entrées-sorties, ménage : c’est un investissement actif, pas un placement qu’on oublie dans un tiroir.
LMNP et amortissement à 100% : l'avantage fiscal que l'immobilier classique n'a pas.
Les revenus d'un mobil-home peuvent se déclarer en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Et si vous remplissez les conditions, vous pouvez opter pour le statut LMNP.
2 options :
Le micro-BIC : un abattement de 30% ou 50% selon le classement touristique sur vos recettes⁽⁸⁾. Simple, mais rarement optimal.
Le régime réel : vous déduisez les charges réelles : loyer de parcelle, assurance, entretien, comptable. Et surtout, vous amortissez le bien.
Quand vous achetez un appartement, le terrain est inclus dans le prix. Et cette part-là (20 à 30%) n'est pas amortissable. Vous ne déduisez donc que 70 à 80% de ce que vous avez payé.
Un mobil-home, vous n'achetez pas de terrain. Vous louez la parcelle. Le prix d'achat, c'est le bien et rien d'autre. La base amortissable peut donc porter sur la totalité du prix du mobil-home⁽⁹⁾.
Autre avantage : à l'achat d'un mobil-home neuf, la TVA à 20% peut être récupérée si votre activité ouvre droit à déduction⁽¹⁰⁾.
Mais comme le mobil-home est un bien meuble, l'éventuelle régularisation porte sur cinq ans⁽¹⁵⁾.
Amortissement sans quote-part de terrain, TVA récupérable sous conditions : avec le bénéfice net de 6 300€ annoncé par cet investisseur en 2018⁽⁷⁾, le retour sur investissement peut s’accélérer.
Le vrai risque n’est pas le mobil-home. C’est le contrat que vous signez avec le camping.
Vous êtes propriétaire du mobil-home, mais pas du terrain : vous louez votre parcelle au camping. Et c’est là que ça peut se compliquer.
Aucune loi spécifique ne protège le propriétaire du mobil-home⁽¹¹⁾.
Des pratiques abusives ont toutefois été dénoncées : 30 à 35% de commission sur vos revenus locatifs, remplacement imposé du mobil-home au bout de 10 ou 15 ans, 1500 à 2000€ prélevés sur chaque revente⁽¹²⁾.
Des parlementaires ont alerté le gouvernement sur ces pratiques⁽¹¹⁾, et des juridictions ont jugé certaines de ces clauses abusives⁽¹³⁾.
Avant de signer, 3 points à verrouiller :
Le loyer de parcelle et ses conditions de révision,
Votre droit de sous-louer sans commission,
et les conditions de sortie.
Ce qui sépare un investissement rentable d’un piège, c’est le contrat avec le camping.
Et ce contrat, vous le signez dans un marché où les places deviennent rares. Ce qui change la donne, pour le meilleur comme pour le pire.
Moins de nouveaux campings, plus de vacanciers : la pression augmente sur les emplacements existants.
La loi ZAN impose de diviser par 2 la consommation d’espaces naturels d’ici 2031⁽¹⁴⁾. Ouvrir un nouveau camping sur un terrain naturel est soumis à plus de contraintes.
Mais pendant ce temps, les vacanciers sont chaque année plus nombreux.
Résultat : un mobil-home déjà installé sur une bonne parcelle se loue mieux, et le camping le sait aussi. D’où l’importance de verrouiller le contrat avant de signer.
Dans la famille des petits biens qui rapportent, le mobil-home n’est d’ailleurs pas seul.
Caves, boxes de stockage, chambres d’hôtel, murs de commerce : les investisseurs classiques ne les regardent pas, et c’est justement ce qui les rend intéressants.
On ira les chercher un par un dans les prochaines éditions 🙂
N’hésitez pas à me laisser un petit avis, ça m’aide à améliorer les prochaines éditions.
À jeudi prochain !
Thomas
Sources :⁽¹⁾ FNHPA — Dossier de presse 2026, bilan 2025 et perspectives · ⁽²⁾ Pôle Implantation Tourisme — Montée en gamme de l'hôtellerie de plein air, avril 2026 · ⁽³⁾ SeLoger — Jusqu'à 12% de rendement : faut-il investir dans un mobil-home ?, février 2026 · ⁽⁴⁾ Empruntis — Investir dans un mobil-home : conseils et rentabilité, mars 2025 · ⁽⁵⁾ Bricks.co — Investir dans un mobil-home pour louer, mai 2025 · ⁽⁶⁾ Guide du Mobil-Home — Vendre un mobil-home d'occasion : prix, argus et démarches · ⁽⁷⁾ Kadran — La rentabilité insoupçonnée d'un mobil-home, juillet 2025 · ⁽⁸⁾ Nopillo — Investir en mobil-home en LMNP : règles légales et fiscalité, février 2026 · ⁽⁹⁾ Ciblimmo — Statut LMNP Mobil-Home : le guide pour réduire vos impôts, août 2026 · ⁽¹⁰⁾ BOFiP — TVA des résidences mobiles de tourisme · ⁽¹¹⁾ Assemblée nationale — Question n°8520, contrats de location d'emplacements · ⁽¹²⁾ Assemblée nationale — Question n°51952, pratiques abusives · ⁽¹³⁾ Commission des clauses abusives — Jurisprudence location de mobil-home · ⁽¹⁴⁾ Coteneuf — Loi ZAN : définition, dates, conséquences, mai 2026 · ⁽¹⁵⁾ BOFiP — Régularisation de TVA des biens meubles
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L'équipe de La Cour des Grands Immobilier