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Bonjour à toutes et à tous ! C’est Thomas.
Comme tous les jeudis, on creuse un sujet immobilier ensemble pour aller là où personne ne va.
Cette semaine, je me suis intéressé à un actif que la plupart des investisseurs écartent d’un revers de main : la forêt. “Ça rapporte 2%, c’est un truc de chasseurs ou d’écolos.” C’est à peu près le résumé qu’on entend partout.
Sauf qu’en fouillant, je suis tombé sur un chiffre qui m’a fait tiquer. Les fonds forestiers ont rapporté 5,29% par an sur les 10 dernières années.
Mieux que les SCPI. Et quand j’ai regardé la fiscalité de plus près, j’ai compris pourquoi les grandes familles françaises achètent des forêts depuis un siècle.
Je vous explique tout.
La forêt rapporte 2%. C’est ce qu’on lit partout. Et c’est à côté du sujet.
Tapez “investir en forêt” sur Google.
Rendement de 1 à 3%, horizon long, actif “décorrélé des marchés”.
En gros, le Livret A de la diversification patrimoniale. Et c’est là que la plupart des investisseurs abandonnent.
Ce 2%, c’est le rendement courant. Les coupes de bois, la chasse. C’est seulement une toute petite partie du tableau.
La performance globale, personne ne la mesurait vraiment. Pour une raison simple : il n’existait pas d’indice de référence. Jusqu’en avril 2025, quand l’IEIF et l’ASFFOR ont publié le premier⁽¹⁾.
Le chiffre ? 5,29% par an sur 10 ans. Net de frais, dividendes réinvestis. Sur 20 ans : 5,07%⁽¹⁾.
Car un arbre, contrairement à un mur, ça pousse. Chaque année, le volume de bois augmente d’environ 2%. C’est de la plus-value qui se fabrique toute seule.
Et sur la même période, les SCPI affichent 3,21%⁽²⁾. Même source, même méthodo. Les fonds forestiers les ont battues en silence pendant 10 ans. Faute d’indice, personne ne s’en est aperçu.
La comparaison a ses limites : les SCPI sont bien plus liquides. Un fonds forestier, on le garde longtemps. Mais sur la performance pure, le match est clair.
75% d’exonération en succession, sans plafond. C’est là que la forêt devient redoutable.
Ce qui rend la forêt vraiment unique, c’est ce qui se passe quand on la transmet.
Le dispositif s’appelle le “régime Monichon”⁽³⁾, du nom du parlementaire qui l’a porté en 1959.
Quand vous transmettez une forêt par donation ou par succession, 75% de sa valeur sort du calcul des droits⁽⁴⁾. Le fisc ne taxe que les 25% restants.
Votre forêt vaut 400 000€. L’administration n’en comptera que 100 000.
Et surtout : pas de plafond. Que vous transmettiez 100 000€ ou 2 millions, l’abattement s’applique sur la totalité⁽³⁾.
La contrepartie ? Un engagement de gestion durable de 30 ans⁽⁴⁾.
Pour donner l’échelle. Sur 400 000€ transmis à un enfant : un appartement entre intégralement dans le calcul.
Une assurance-vie, après l’abattement de 152 500€ par bénéficiaire⁽⁵⁾, laisse 247 500€ dans l’assiette. Des parts de groupement forestier ? 100 000€.
La forêt bénéficie aussi d’exonérations d’IFI⁽⁶⁾ et de réductions d’impôt sur le revenu à la souscription.
Précision importante : je ne suis ni fiscaliste ni CGP. Ces avantages existent, ils sont dans le Code général des impôts.
Mais le régime exact dépend du véhicule choisi et de votre situation. Faites-vous accompagner avant de signer quoi que ce soit.
Des parts à 1000€, un arbre à 30€… comment investir dans les forêts sans acheter un domaine en Sologne.
C’est souvent là que le sujet s’arrête dans les articles qu’on lit. La forêt, c’est bien, mais concrètement ?
3 portes d’entrée :
La plus accessible : certaines plateformes spécialisées permettent d’acheter des arbres à l’unité, à partir de quelques dizaines d’euros.
Vous devenez propriétaire de l’arbre, pas du sol. À maturité, 30 à 40 ans plus tard, vous touchez le produit de la coupe. Le rendement tourne autour de 2%.
La voie intermédiaire : les groupements forestiers d’investissement (GFI). Des fonds régulés par l’Autorité des marchés financiers (AMF), gérés par des professionnels, qui achètent et exploitent des forêts à votre place.
Le ticket d’entrée va de 1000€ à quelques milliers d’euros selon les fonds. C’est le format qui donne accès à la fiscalité (Monichon, IFI, réduction IR) sans avoir à gérer un seul arbre.
Fin 2025, les fonds couverts par l’indice IEIF ASFFOR pèsent 1,687 milliard d’euros, répartis sur 43 véhicules⁽¹⁾.
L’achat en direct : on parle d’un autre budget. Le prix médian de l’hectare est à 4936€ en 2025⁽⁷⁾, mais une forêt exploitable avec un plan de gestion, c’est rarement en dessous de 100 000 à 300 000€. Vous avez le contrôle total, la chasse, le bois. Mais aussi la gestion, l’entretien, les tempêtes.
4 façons de faire travailler un hectare de forêt.
Une forêt ne génère pas un loyer mensuel comme un appartement. Elle fonctionne par cycles, souvent longs. Mais les sources de revenus sont plus variées qu’on le croit.
La vente de bois, d’abord. C’est le revenu historique. Deux logiques coexistent. Les coupes d’éclaircie, régulières, tous les 5 à 10 ans : on retire les arbres les plus faibles pour laisser les meilleurs grandir. Et la coupe finale, à maturité. Pour un résineux, comptez 40 à 60 ans.
Pour un chêne, 150 ans et plus. Le prix du bois dépend de l’essence, du diamètre et du marché. Un mètre cube de chêne de qualité peut dépasser 200€. Un douglas de construction tourne autour de 60 à 80€.
La chasse, ensuite. Vous pouvez louer les droits de chasse sur votre forêt. Selon la région et le gibier présent, comptez entre 10 et 50€ par hectare et par an⁽¹²⁾. Ce n’est pas un rendement spectaculaire, mais c’est un flux récurrent, facile à mettre en place.
Les crédits carbone. Depuis 2018, le Label Bas-Carbone permet à des entreprises de financer la captation de CO₂ par vos arbres, en échange de crédits certifiés par l’État⁽⁸⁾.
Son prix moyen en France : 32 à 35€ la tonne⁽⁹⁾. C’est encore modeste, mais la directive CSRD, qui impose aux grandes entreprises de publier leurs données climatiques, devrait pousser la demande vers le haut. Un flux qui n’existait pas il y a 10 ans.
Et la valorisation du foncier. Le prix de l’hectare progresse d’environ 2,5% par an depuis 25 ans⁽⁷⁾. C’est discret, régulier, et largement décorrélé de l’immobilier résidentiel.
Au total, vos arbres ont désormais 3 locataires : la filière bois, les chasseurs et les entreprises. De quoi rappeler la logique de notre édito sur les parkings : un même foncier, plusieurs usages.
50 000€ en fonds forestier, zéro gestion, 10 ans de patience… et 83 700€ à l’arrivée.
Un média économique a fait le calcul⁽¹³⁾. Un investisseur place 50 000€ dans des parts de GFI, diversifiées sur plusieurs dizaines de massifs français.
Ensuite ? Il ne touche à rien. Le fonds gère, coupe, replante. Lui regarde ses parts se valoriser.
Le rendement courant (coupes de bois, chasse) rapporte 1,5 à 2% par an. Modeste. Mais la valorisation des parts, portée par la hausse du foncier et la croissance biologique du bois, fait le reste.
Au bout de 10 ans, à 5,29% par an net de frais, les 50 000€ sont devenus environ 83 700€⁽¹³⁾.
Et ce n’est que la partie visible. Si cet investisseur transmet ses parts dans le cadre du régime Monichon, 75% de leur valeur sort de l’assiette des droits de succession. Sur 83 700€ de patrimoine, le fisc n’en compterait que 20 925.
Le principal gestionnaire du marché (France Valley) compte à lui seul plus de 24 000 investisseurs⁽¹³⁾. La plupart sont venus pour la fiscalité. Ils sont restés pour la performance.
Sécheresses, parasites, incendies : le risque forestier est quand même présent.
Ce serait trop simple de s’arrêter là.
L’Inventaire forestier national 2025, publié par l’IGN, pose un constat sévère. La mortalité des arbres a bondi de 125% en 10 ans⁽¹¹⁾.
De 7,4 millions de m³ d’arbres morts par an à 16,7 millions⁽¹¹⁾. Les scolytes (des petits insectes mangeurs de bois) déciment les épicéas du nord-est.
Les sécheresses frappent de plus en plus au sud. Et d’ici 50 ans, la moitié des forêts françaises pourrait basculer en “inconfort climatique”⁽¹¹⁾.
Le paradoxe ? La forêt s’étend. 90 000 hectares de plus chaque année⁽¹⁰⁾. Mais les arbres poussent moins vite et meurent plus souvent.
Pour l’investisseur, ça veut dire une chose. Le choix des essences et de la localisation est crucial. Les fonds bien gérés diversifient, adaptent les reboisements au climat futur, assurent leurs massifs.
La forêt n’est pas un Livret A qu’on ouvre et qu’on oublie. C’est un actif vivant, au sens propre. Et comme pour les parkings de la semaine dernière, c’est la manière dont on l’exploite qui fait la différence entre 2% et 5%.
Terres agricoles, vignobles, nue-propriété… d’autres actifs suivent la même logique.
La forêt n’est pas un cas isolé. Le foncier agricole bénéficie d’un abattement similaire en succession. Les vignobles aussi.
Des actifs accessibles, portés par des tendances de fond, avec une fiscalité que peu de placements peuvent égaler.
On y reviendra sûrement dans de prochains éditos ! 🙂
N’hésitez pas à me laisser un petit avis, ça m’aide énormément.
À jeudi prochain,
Thomas
Sources :⁽¹⁾ IEIF / ASFFOR — Indice IEIF ASFFOR Fonds Forestiers France, avril 2025 · ⁽²⁾ Pierrepapier.fr — SCPI : celles qui affichent les meilleurs TRI sur 10 ans en 2025 · ⁽³⁾ Légifrance — Article 793, 2° du 2, Code général des impôts · ⁽⁴⁾ BOFiP — BOI-ENR-DMTG-10-20-30-10, régime Monichon · ⁽⁵⁾ Article 990 I du CGI — Abattement assurance-vie 152 500€ par bénéficiaire · ⁽⁶⁾ BOFiP — BOI-PAT-IFI-30-20, exonération IFI bois et forêts · ⁽⁷⁾ ma-propriete.fr — Prix des forêts en France, 35 100 transactions DVF analysées · ⁽⁸⁾ Ministère de la Transition écologique — Renforcement du Label Bas-Carbone, septembre 2025 · ⁽⁹⁾ BPI France / Big Media — Crédit carbone volontaire : prix et fonctionnement 2026 · ⁽¹⁰⁾ Banque des Territoires — Forêts : mortalité en forte hausse, puits de carbone fragilisé (IGN 2025) · ⁽¹¹⁾ Centre de ressources adaptation changement climatique — Forêt : sauver notre meilleure alliée face au climat · ⁽¹²⁾ Arkefact — Investissement forêt : rendement et critères (données ASFFOR) · ⁽¹³⁾ Économie Matin — Investir en forêt : 2% de rendement, fiscalité imbattable (juillet 2026)
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