🏠 Investir en viager

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Bonjour à toutes et à tous ! C’est Thomas.

Comme tous les jeudis, on creuse un sujet immobilier ensemble pour aller là où personne ne va.

Des décotes de 25 à 45%. Zéro locataire, zéro vacance, zéro impayé. Et un marché où c’est le vendeur qui cherche preneur, pas l’inverse.

Le viager coche toutes les cases. Sauf qu’un tabou colossal empêche la grande majorité des investisseurs de regarder.

Aujourd’hui, je vous montre pourquoi le vrai risque du viager n’est pas celui que tout le monde croit.

Et pourquoi 2 forces contraires vont décider, dans les 15 prochaines années, de qui gagnera de l’argent avec… et de qui en perdra.

Le principe du viager est simple. Un propriétaire âgé vend son logement, mais continue d’y vivre. À la signature, il peut toucher une somme versée immédiatement, appelée le bouquet, puis une rente mensuelle à vie.¹⁵

L’acheteur, lui, achète le bien avec une décote de 25 à 45% selon l’âge du vendeur.² Pas de locataire à gérer. Pas de vacance. Pas de loyer impayé.

Et pourtant, seulement 5500 ventes ont été réalisées en 2025 selon Viagimmo, soit 1,5 milliard d’euros et moins de 1% du marché.¹

Alors pourquoi si peu ? « C’est morbide. » « C’est un pari sur la mort. » Ce tabou fait fuir les acheteurs. Et c’est précisément ce qui donne du pouvoir à ceux qui restent.

Mais la longévité du vendeur n’est pas le seul sujet. C’est aussi la géographie du bien.

Les 75-84 ans vont être beaucoup plus nombreux dans les prochaines années. D’ici 2031, ils devraient être près de 50% de plus qu’en 2021, pour atteindre 6,2 millions.⁴

Plus de seniors propriétaires, c’est potentiellement plus de vendeurs en viager. Et comme très peu d’acheteurs s’y intéressent, ceux qui restent ont davantage de choix et de marge de négociation.

Renée Costes, une société spécialisée dans le viager et la nue-propriété, estime la rentabilité nette d’un investissement en viager entre 6 et 8% par an.¹⁷

À titre de comparaison, la FNAIM, la Fédération nationale de l’immobilier, estimait le rendement locatif net moyen à 3,6% en France en 2022.¹⁸

Selon l’Observatoire Hexagone, environ 20 000 logements supplémentaires pourraient être libérés chaque année entre 2025 et 2034. L’offre augmenterait donc petit à petit au fil des années.⁵

Mais le problème ne s’arrête pas là. Ces logements ne seraient pas répartis de la même façon selon les territoires. L’estimation indique que seul un tiers se situerait dans les grands centres urbains.⁵

Et c’est là que ça peut coincer. Certains logements hors des grandes villes ont déjà du mal à trouver preneur. En Centre-Val de Loire, la moitié des logements vides dans les communes rurales le sont depuis plus de 2 ans.⁶

Aujourd’hui, le viager part avec un avantage : le bien s’achète avec une décote de 25 à 45%. Et comme les acheteurs restent peu nombreux, le rapport de force penche de leur côté.

Mais cet avantage se juge sur la durée. Car au moment de récupérer le bien, parfois 15 ans plus tard, davantage de logements hérités pourraient eux aussi arriver sur le marché.

La vraie question est donc ailleurs : que vaudra le bien à ce moment-là ? Impossible de le savoir aujourd’hui.

Ce qui fera la différence, ce sera la demande locale. L’emploi, la démographie, le nombre de logements vides ou l’envie de vivre dans la zone auront un effet sur les prix.

Là où la demande reste forte, le bien a plus de chances de garder sa valeur. Mais même à Lyon ou Bordeaux, rien ne garantit une hausse des prix ni une revente rapide.

À l’inverse, dans une zone qui attire moins, la baisse des prix peut finir par grignoter une partie de la décote obtenue à l’achat.

Pierre a acheté une maison en viager occupé en 2004. Le vendeur : un homme de 77 ans. Zéro bouquet. Rente de départ : 447€ par mois.⁷

10 ans plus tard, la rente indexée atteignait 600€. Le vendeur, 87 ans, était toujours en vie. Pierre avait versé plus de 50 000€ de rentes.

La maison ? Estimée à 105 000€, dans les commentaires.⁷

Le même scénario dans une grande ville ne garantit pas la conservation de la valeur du bien. La demande et les prix peuvent aussi y reculer.

C’est aussi un pari sur la localisation.

Prenons le mécanisme. Dans un viager occupé, on part de la valeur libre du bien, puis on retranche la valeur du droit d’occupation conservé par le vendeur. Le bouquet est ensuite retiré de cette valeur occupée, et le solde sert à calculer la rente.

Le calcul dépend notamment de l’âge du vendeur, de la valeur locative, du bouquet et des clauses de l’acte.

Autrement dit, la décote n’est pas un cadeau. C’est le prix de l’attente. Le résultat dépend de la durée d’occupation, des rentes versées, de leur indexation, des frais, des travaux et de l’évolution du prix du bien.

Côté fiscalité, 3 avantages peu connus pour l’acheteur :

D’abord, les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée, pas sur la valeur libre du bien. De quoi les réduire de 30 à 50%.¹⁰

Ensuite, si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière, seule la nue-propriété (c’est-à-dire la valeur du bien sans le droit d’occupation) entre dans le calcul.¹⁰

Enfin, tant que le vendeur occupe le logement, zéro revenu foncier à déclarer.¹⁰

L’achat direct, d’abord. Vous achetez un bien à un vendeur, chez le notaire, comme une vente classique. Le bouquet est négocié librement entre les parties, de zéro à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Plus il est élevé, plus la rente mensuelle baisse.

Attention : les banques financent rarement le viager. Le vendeur bénéficie d’une garantie prioritaire sur le bien, ce qui complique l’hypothèque. Il faut souvent du capital disponible.

L’achat direct permet de choisir le bien, mais concentre les risques de longévité et de marché sur une seule opération.

Les fonds de viager, ensuite. Des sociétés achètent des centaines de biens en viager et répartissent le risque sur l’ensemble du portefeuille. Si un vendeur vit plus longtemps que prévu, un autre libère le bien plus tôt : l’aléa individuel se réduit dans le volume.

Accessibles en assurance-vie ou plan d’épargne retraite, dès 1000€.¹⁶

L’avantage ? Vous n’avez pas à choisir le bon bien ni la bonne ville. Le fonds le fait pour vous. Le risque ? Vous portez quand même le risque de marché (on y revient juste après).

La nue-propriété temporaire de SCPI, enfin. Même logique de décote, mais sur une durée fixe (3 à 20 ans), connue à l’avance. Pas d’aléa de longévité. Plus prévisible, mais peu liquide.

Accessible dès quelques milliers d’euros.

ViaGénérations, l’un des principaux fonds de viager en France (775 M€ d’encours), a perdu 19% de sa valeur au premier semestre 2026.¹¹

Qu’est-ce qui s’est passé ? Les taux d’intérêt ont monté, et quand les taux montent, la valeur de l’immobilier a tendance à baisser. Le fonds détient des centaines de biens achetés entre 2021 et 2023, au moment où les prix étaient au plus haut.

Aujourd’hui, ces biens valent moins. Après cette chute, la performance cumulée depuis fin 2017 n’est plus que de 20,66%¹¹, soit environ 2,2% par an en rythme annualisé, hors frais et fiscalité de l’enveloppe.

Si l’un vit jusqu’à 95 ans, un autre libère son bien plus tôt. Sur le papier, c’est malin. Mais ça ne protège pas contre une baisse générale de l’immobilier. C’est exactement ce qui vient de se passer.

La leçon ? Le viager via un fonds mutualise le risque de longévité sans le supprimer. Il expose aussi au marché immobilier dans son ensemble, sans que l’investisseur puisse choisir chaque bien ni son calendrier.

Un achat direct laisse davantage de contrôle sur le bien. Mais il concentre les risques sur une seule opération et demande du capital, de la patience et une analyse solide.

Environ 19 millions de Français auront 65 ans ou plus en 2050.¹⁴ Et environ 700 000 seniors supplémentaires seront en perte d’autonomie.⁴

Derrière ces chiffres, il y a des besoins concrets : se loger, adapter son domicile et être accompagné chez soi. Leur ampleur dépendra des politiques publiques, de l’offre privée et des choix de vie des seniors.

Résidences seniors, adaptation du logement, services à domicile : ces secteurs ont besoin de capitaux privés. Pour l’investisseur, c’est le même profil que le viager : un besoin réel, une offre insuffisante, et très peu de monde en face.

On y reviendra 🙂

Si vous avez trouvé cet édito utile, ou si vous avez vous-même une expérience du viager à partager, n’hésitez pas à me laisser un petit mot. Vos retours m’aident vraiment à améliorer les prochaines éditions.

Et si quelqu’un autour de vous s’intéresse à l’immobilier, faites-lui découvrir LCDG Immobilier. Ça nous ferait très plaisir ! 😊

À jeudi prochain,
Thomas

Sources :¹ Insee — France, portrait social 2025, part des 65 ans ou plus ; Insee — statut d’occupation selon l’âge de la personne de référence du ménage ; Observatoire Viagimmo 2025 — 5500 transactions, 1,5 Md€, +5% · ² Hagnéré Patrimoine — Guide viager 2026, décote DUH 25-45% · ⁴ Insee Première n°2078 — 75-84 ans +49% entre 2021 et 2031, perte d’autonomie à l’horizon 2050 · ⁵ Observatoire Hexagone — environ 20 000 logements libérés par an entre 2025 et 2034, un tiers dans les grands centres urbains · ⁶ Insee Flash Centre-Val de Loire — vacance des logements dans les communes rurales · ⁷ Viager-Rentable.com — témoignage de Pierre, achat en 2004 et valeur mentionnée dans les commentaires · ¹⁰ Néo Viager — fiscalité de l’acquéreur en viager · ¹¹ FranceTransactions — ViaGénérations, -19,08% au 30/06/2026 et +20,66% depuis 2017 · ¹⁴ Insee — projections de population 2021-2070 · ¹⁵ Chambre interdépartementale des notaires — vente en viager et bouquet facultatif · ¹⁶ Groupe Magellim — ViaGénérations, accès en assurance-vie et risques · ¹⁷ Le Dauphiné — Viager ou investissement locatif : quel est le plus intéressant ? · ¹⁸ FNAIM — étude sur l’épargne et les placements des Français

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