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Bonjour à toutes et à tous ! C’est Thomas.
Comme tous les jeudis, on creuse un sujet immobilier ensemble pour aller là où personne ne va.
Cette semaine, je me suis penché sur un actif que la plupart des investisseurs rangent au fond du tiroir : les places de parking.
On les voit comme un petit rendement passif, sans histoires. Sauf qu’en fouillant, je suis tombé sur un investisseur qui tire 3775€ par mois de 20 places dans le 17ᵉ à Paris.
Son secret ? Il ne les loue pas une par une à des automobilistes. Il a découpé son sous-sol en 4 activités différentes. Et ça change tout au rendement.
Je vous raconte.
5% de rendement brut, c’est ce qu’on lit partout. Le vrai intérêt du parking est ailleurs.
Quand on tape “investir dans un parking” sur Google, on tombe toujours sur le même pitch.
Ticket d’entrée entre 10 000 et 30 000€. Rendement brut de 5 à 8% selon la zone⁽²⁾. Pas de travaux, pas de diagnostics compliqués. Un bail bien plus souple et plus court que pour un appartement. Et une gestion quasi inexistante.
Le parking, c’est le Livret A de l’immobilier. Un placement qu’on met dans un coin du portefeuille et qu’on oublie.
Le problème ? Ce raisonnement repose sur un seul modèle. Une place, un locataire, un virement de 100€ par mois.
Et ce modèle-là plafonne.
Les rendements ne sont pas exceptionnels. On tourne autour de 5 à 6% brut dans les grandes villes⁽³⁾. Correct, sans plus. Vous achetez une place, vous la louez, vous touchez un virement. Fin de l’histoire.
Sauf que certains investisseurs ont décidé de réécrire cette histoire.
Un investisseur tire 3775€ par mois de 20 places à Paris... en ne louant que la moitié de manière “classique”.
Et si le parking n’était pas un placement, mais un petit business ?
L’idée paraît bizarre. On parle d’un rectangle de béton en sous-sol. Mais un parking bien situé, c’est un espace couvert, sécurisé, accessible 24h/24, en plein centre-ville.
Et cet espace-là, on peut en faire bien plus que garer une voiture.
Y stocker des vélos.
Installer des bornes de recharge.
Louer à l’heure plutôt qu’au mois.
Accueillir des motos et des scooters sur une demi-place.
Bref, au lieu d’un locataire par place, on multiplie les usages sur le même foncier.
C’est ce qu’a fait Laurent.
Il a acheté 20 places au 63 boulevard Bessières, dans le 17ᵉ arrondissement de Paris. Coût total, frais de notaire inclus : 377 000€⁽¹⁾.
Au lieu de les louer une par une à des automobilistes du quartier, il a découpé son parking en 4 espaces.
11 places en location mensuelle classique.
6 places en courte durée, avec bornes de recharge pour les véhicules électriques.
2 places retracées pour motos et scooters.
Et 1 seule place convertie en local à vélos, capable d’accueillir 25 vélos.
Ses loyers, sur 8 mois de fonctionnement⁽¹⁾ :
1650€/mois pour les 11 places mensuelles.
1550€/mois pour les 6 places en courte durée.
375€/mois pour le local vélos.
200€/mois pour les motos.
Total : 3775€ par mois. Rendement brut : 12%.
Ce qui frappe, c’est la répartition. Ses 11 places “classiques” rapportent 1650€. Ses 9 places “business” rapportent 2125€. Moins de places, plus de revenus.
Le rendement n’est pas dans l’emplacement. Il est dans l’usage qu’on en fait.
60 000 places supprimées, des forfaits multipliés par 5... comment la réglementation “fabrique” la rareté du parking.
L’approche de Laurent ne sort pas de nulle part. Si le parking souterrain prend de la valeur, c’est notamment parce que le parking de surface est en train de disparaître.
Paris a promis de supprimer 60 000 à 70 000 places de voirie d’ici fin 2026⁽⁴⁾. La moitié du parc de surface. 60 hectares libérés.
La loi LOM impose également à toutes les villes françaises de retirer les places situées dans les 5 mètres en amont d’un passage piéton, d’ici le 31 décembre 2026⁽⁵⁾.
Cela concerne environ 7000 places à Paris, 4500 à Lille ou encore 3300 à Lyon⁽⁵⁾.
Et se garer dans la rue coûte de plus en plus cher. À Paris, comptez jusqu’à 18€ la première heure en zone centrale. Et si vous dépassez le temps payé ? Avant 2018, le risque était une amende fixe de 17€, la même partout en France.
Depuis, chaque commune fixe son propre forfait post-stationnement. Aujourd’hui : 75€ à Paris centre, jusqu’à 80€ à Lyon⁽⁶⁾. De quoi réfléchir à deux fois avant de tenter sa chance au parcmètre.
Moins de places, plus chères, avec des pénalités qui explosent. Pour un propriétaire de parking privé en sous-sol, c’est un effet de rareté que la réglementation fabrique toute seule.
Vélos, livreurs, bornes de recharge, consignes Amazon... le sous-sol devient un espace à tout faire.
Énormément d’usages apparaissent dans les parkings, et ils ont tous un point commun : transformer un espace vide en source de revenus.
Les bornes de recharge pour véhicules électriques. Équipez une place d’une borne, et son loyer grimpe de 20 à 40% par rapport à une place nue⁽⁷⁾.
Le locataire paye sa consommation d’électricité directement via une application. Vous, vous encaissez un loyer majoré sans vous occuper de rien.
Les mini-entrepôts pour livreurs. Des startups comme DouzePointCinq louent des places de parking à des livreurs du dernier kilomètre⁽⁸⁾.
Le principe : les colis sont stockés en sous-sol le matin, livrés en vélo cargo dans la journée.
À Paris, ça répond à un vrai manque. La ville concentre un quart des livraisons et enlèvements de marchandises d’Île-de-France, mais seulement 1% des surfaces immobilières dédiées à la logistique⁽⁸⁾.
Les consignes à colis. Amazon a installé ses Lockers dans certains parkings parisiens, accessibles jour et nuit⁽⁹⁾. Le revenu reste modeste, entre 60 et 150€ par mois⁽¹⁰⁾. Mais c’est un flux de plus sur un espace qui ne rapportait rien.
À chaque fois, le même schéma. Un bout de sous-sol qui dormait, quelqu’un le fait travailler.
Un autre investisseur a acheté une place “inutilisable” à 11 700€. Elle lui rapporte 200€ par mois.
Je ne vais pas vous dire d’aller acheter 20 places demain matin.
Le cas de Laurent a été monté avec un opérateur spécialisé, qui a géré le juridique, les travaux et la gestion locative. Ce n’est pas un placement en mode “j’achète et j’oublie”.
Mais le raisonnement mérite qu’on s’y arrête.
Aujourd’hui, quand on pense investissement immobilier, on pense studio, T2, colocation. Des biens qui coûtent 150 000 à 200 000€ à Paris, rapportent 3 à 4% net, et demandent une gestion lourde.
Le parking, dans sa version classique, c’est plus simple mais ça plafonne vite. 5 à 6% brut, un virement par mois, fin de l’histoire.
Ce que montrent les cas comme celui de Laurent, c’est qu’entre les deux, il y a un espace.
Un actif accessible, avec un rendement à deux chiffres, à condition de le gérer activement.
Et pas besoin de 377 000€. Un autre investisseur, Mathieu, a acheté une seule place à 11 700€. Une place coincée entre deux piliers, trop étroite pour y garer une voiture. Autrement dit, invendable sur le marché classique.
Il l’a transformée en garage à vélos : 10 emplacements à 20€/mois. Rendement affiché : 19%⁽¹¹⁾.
Stockage, murs de commerce, logistique... quand la ville chasse la voiture, d’autres actifs en profitent.
Le parking n’est pas un cas isolé.
D’autres actifs suivent la même logique : trop petits pour intéresser les gros, assez simples pour un particulier, et portés par des tendances de fond.
Les box de stockage en ville. Les appartements rétrécissent, le e-commerce explose, et tout le monde cherche de l’espace. Les rendements dépassent régulièrement 8% dans les grandes agglomérations.
Les murs de commerce en pied d’immeuble. Massacrés par le e-commerce depuis 10 ans, certains retrouvent une seconde vie avec les dark kitchens, le click & collect ou la micro-logistique.
On explorera sûrement tout ça dans de prochains éditos !
Comme quoi, les meilleures opportunités ne sont pas toujours là où le marché regarde 🙂
J’espère que cette édition vous a plu. Si c’est le cas (ou non), un petit avis me fait toujours plaisir et m’aide à améliorer les prochaines.
À jeudi,
Thomas
Sources :⁽¹⁾ ollo — L’investissement locatif de Laurent · ⁽²⁾ MeilleureSCPI — Investir dans un parking en 2026 · ⁽³⁾ Finary — Investir dans les parkings en 2026 · ⁽⁴⁾ Yespark — Suppression de places de stationnement à Paris · ⁽⁵⁾ Parking Actus — Suppression places passages piétons 2026 · ⁽⁶⁾ Le Journal Auto — Forfait post-stationnement 2026 · ⁽⁷⁾ ChargeGuru — Parking avec borne de recharge · ⁽⁸⁾ DouzePointCinq — Micro-hubs logistiques · ⁽⁹⁾ Amazon — Lockers dans 230 villes en France · ⁽¹⁰⁾ Likeo — Combien rapporte un locker Amazon · ⁽¹¹⁾ ollo — L’investissement locatif de Mathieu
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