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📈 4 SCPI ont revalorisé le prix de leurs parts cet été : ActivImmo, Reason, Iroko Zen et Osmo Énergie affichent des hausses de +0,49% à +2%.
👴 Le viager progresse chez les retraités : selon le réseau Univers Viager, 90 000 seniors en profitent déjà, avec en moyenne 58 000€ à la signature puis une rente mensuelle.
🔍 Le fisc s’intéresse de près aux SCI en 2026 : les contrôles se multiplient, une incohérence dans la déclaration peut suffire à les déclencher.
Et bien plus encore !
📊 Crédit immobilier... 0,5 point de hausse, 12 400€ envolés.
Un demi-point sur un barème, ça ne saute pas aux yeux. Mais sur un plan de financement, ça change tout.
Les taux immobiliers sont remontés autour de 3,40% sur 20 ans en septembre. Les courtiers anticipent 3,7 à 4% d’ici la fin de l’année.
Sur un emprunt de 200 000€, passer de 3,40 à 3,90% ne coûte “que” 52€ de plus par mois. Mais sur 20 ans, la facture grimpe à 12 427€ d’intérêts supplémentaires.
Pourquoi ça compte : La vraie perte ne se lit pas sur la mensualité. Elle se cache dans la capacité d’emprunt.
Quand les taux montent, un acheteur ne peut pas simplement payer plus par mois. Les banques plafonnent les mensualités à 35% des revenus du ménage. C’est donc la somme empruntée qui rétrécit.
À 3,40%, une mensualité de 1150€ sur 20 ans permet d’emprunter 200 000€. À 3,90%, la même mensualité ne finance plus que 191 400€.
Soit 8600€ de pouvoir d’achat immobilier en moins, sans qu’un seul prix de vente ait bougé.
Les chiffres :
4,47% : le rendement de référence de la dette française à 10 ans. Quand ce taux monte, les banques peuvent répercuter une partie de la hausse sur les crédits immobiliers.
–0,66 point : l’écart entre ce que les banques vous prêtent (3,34% en moyenne) et ce que l’État paie (4,00%), selon Qoridor. Autrement dit, les banques prêtent “à perte” pour garder leurs clients. Ça ne peut pas durer.
3,10 à 3,22% : les taux encore obtenus par les meilleurs dossiers en septembre, soit environ 0,20 point sous la moyenne.
Le piège de la durée : Rallonger son crédit est le réflexe classique pour boucler un dossier. Sauf que c’est quand les taux montent que ce réflexe coûte le plus cher.
Sur 10 ans, le demi-point ajoute 5646€ d’intérêts. Sur 25 ans, 16 233€. Presque 3 fois plus, pour seulement 7€ de mensualité en plus.
Et à ce rythme, un emprunt de 200 000€ à 3,90% génère au total 113 400€ d’intérêts. Plus de la moitié du capital emprunté.
La parade ? Ne pas tout miser sur la durée. L’assurance emprunteur, par exemple, pèse souvent plus qu’un demi-point de taux sur le coût total du crédit.
Autre levier sous-estimé, la garantie. L’écart entre une caution et une hypothèque peut atteindre 3000€ sur un prêt de 220 000€.
Mais un autre levier reste le plus simple. Comparer plusieurs offres de crédit, en direct ou via un courtier, peut sensiblement réduire le coût du financement.
La suite : Si les taux continuent de grimper, ce sont les prix de vente qui pourraient s’ajuster. 60% des notaires constatent désormais une baisse des prix, contre 52% au printemps, selon Immonot.
Quand les acheteurs peuvent emprunter moins, ce sont les vendeurs qui peuvent finir par céder.
📈 4 SCPI ont relevé le prix de leurs parts cet été. ActivImmo, Reason, Iroko Zen et Osmo Énergie affichent des hausses de +0,49% à +2%. Même profil pour ces 4 fonds immobiliers, tous lancés depuis 2019 et diversifiés à l’international. La raison ? Dans 3 cas sur 4, la valeur de leurs immeubles a tout simplement grimpé. Au total, c’est déjà 9 revalorisations actées depuis le début de l’année. Source.
👶 Les Notaires de France proposent de multiplier par 20 l’abattement sur les héritages des petits-enfants. Quand un petit-enfant hérite directement de son grand-parent, il ne bénéficie que de 1594€ d’abattement sur la succession. Pourtant, quand ce même grand-parent donne de son vivant, l’abattement grimpe à 31 865€. Les Notaires veulent tout simplement aligner les deux régimes. Sur un héritage de 50 000€, la facture fiscale passerait d’environ 7900€ à 1800€. Pour l’instant, ce n’est qu’une proposition. Source.
🔒 Le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) refuse d’assouplir les règles du crédit immobilier. Le HCSF, qui fixe les conditions d’emprunt, maintient le taux d’effort maximal à 35% et la durée à 25 ans. Pourtant, le ministre du Logement poussait pour relever ces seuils. Même son de cloche chez les promoteurs, qui avancent que seuls 3 emprunteurs sur 1000 sont en incident. Assouplir les règles ne ferait donc courir quasi aucun risque selon eux. Source.
👴 Le viager séduit de plus en plus de seniors en quête de pouvoir d’achat. Le concept n’est pas nouveau mais il explose. Dans un viager occupé, le propriétaire vend son logement tout en continuant d’y vivre. Dans le réseau Univers Viager, le bouquet moyen atteint 58 000€, et 92% des ventes prévoient une rente mensuelle. De quoi booster ses revenus de 27% en moyenne. Univers Viager estime que près de 90 000 seniors en profitent et que le marché a grimpé de 25% depuis 2020, avec environ 6000 transactions par an. Source.
🔍 Le fisc s’intéresse de très près aux SCI en 2026. La Société Civile Immobilière, populaire pour détenir et transmettre un bien à plusieurs, fait partie des structures étudiées. Le rapport Courson révèle que près de 85% du patrimoine immobilier des 50 plus gros contribuables à l’IFI est logé dans des structures indirectes type SCI ou holdings. Le fisc craint que ces montages servent à échapper à l’impôt. Du coup, les contrôles se multiplient et une simple incohérence dans la déclaration peut suffire à déclencher un contrôle. Source.
💰 Taxe foncière en 2026, l’accalmie avant la tempête ? Cette année, la base de calcul de la taxe foncière n’a augmenté que de 0,8% au niveau national. Une bouffée d’air après les +3,9% de 2024 et +7,1% de 2023. Mais l’embellie pourrait être de courte durée. Selon les projections de l’Insee, l’indice des prix qui sert à fixer cette base pourrait grimper de 2,9% en novembre prochain. Si ce chiffre se confirme, la revalorisation 2027 approcherait les 3%. Source.
❤️🩹 1 bailleur sur 3 n’a pas cette assurance à 7€ par mois.
Un locataire part, le suivant arrive quelques semaines plus tard. Et entre les 2, aucune assurance ne couvre le logement à coup sûr.
L’assurance du locataire couvre sa responsabilité pendant la durée de la location. Quant à celle de la copropriété, elle couvre au minimum la responsabilité civile de la copropriété, parfois davantage, mais rarement la totalité du lot.
C’est là qu’intervient la PNO, l’assurance propriétaire non occupant.
Depuis la loi Alur, tout copropriétaire doit être assuré au minimum pour sa responsabilité civile, qu’il occupe ou loue son bien.
Sauf que cette obligation reste méconnue de certains bailleurs. Et pour cause : entre l’attestation du locataire et le contrat de la copro, la couverture semble complète.
Pourtant, selon les garanties choisies, la PNO peut couvrir le logement entre 2 baux, pendant des travaux, ou quand le locataire n’est plus assuré.
Sans elle, une fuite de chauffe-eau un week-end d’août suffit à transformer un mois de vacance en sinistre à 5 chiffres.
La prime coûte entre 100 et 200€ par an, et elle est déductible du revenu locatif imposable au régime réel.
Pour un bailleur en location nue au régime réel, imposé à 30% et soumis à 17,2% de prélèvements sociaux, une prime de 150€ revient alors à environ 6,60€ par mois.
Avant de signer, 3 points à comparer : le montant de la franchise, la durée de couverture quand le logement est vide, et ce que l’assureur rembourse vraiment en cas de dégâts.
6,60€ par mois pour ne pas assumer seul un sinistre à 5 chiffres : c’est peut-être la ligne la plus rentable d’un investissement locatif 🙂
🧖♂️ Le grand écart immobilier des villes thermales.
Quand on pense immobilier thermal, on pense souvent aux stations alpines. Évian face au lac Léman, Aix-les-Bains au bord du lac du Bourget. Cadre sublime, mais prix en conséquence : entre 4277 et 4783€ le mètre carré.
Pour 250 000€, on y achète à peine un 2 pièces.
Et puis il y a Dax.
L’une des principales villes thermales de France par le nombre de curistes, dans les Landes, à 2375€ le mètre carré. Soit quasiment la moitié des stations alpines.
Pour le même budget de 250 000€, on passe de 52 m² à Évian à plus de 105 m² à Dax. Un grand T3 ou T4, dans une ville à taille humaine.
Ce qui joue en sa faveur ?
Dax est reliée en TGV à Bordeaux, et à Paris en à peine plus de 3 heures.
C’est l’une des principales destinations thermales de France, avec une demande locative régulière toute l’année.
Les communes voisines comme Saint-Paul-lès-Dax ou Narrosse affichent des prix autour de 2600€ le mètre carré, parfois supérieurs à ceux de la ville elle-même. Signe que le marché est sous tension.
À Évian et Aix-les-Bains, s’éloigner un peu ne change presque rien : les villages voisins tournent encore entre 4100 et 4500€. À Dax, le rapport surface-prix reste le plus avantageux des 3 villes comparées, centre-ville compris.
À ce prix-là, la vraie question n’est plus où partir en cure, mais où signer chez le notaire… 🙃
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