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Bonjour à toutes et à tous ! C’est Thomas.
Comme tous les jeudis, on creuse un sujet immobilier ensemble pour aller là où personne ne va.
Cette semaine, je me suis intéressé à un actif que tout le monde fuit en ce moment : le vignoble bordelais. Les prix ont été divisés par 2 en quelques années. Les vendeurs se bousculent. Les acheteurs se font rares.
Mais quand on regarde la fiscalité qui va avec, on comprend vite pourquoi certains investisseurs commencent à se positionner très discrètement.
Je vous explique pourquoi.
Pourquoi des gens achètent des vignes que tout le monde abandonne ?
Un hectare de vignes en appellation Bordeaux rouge se négocie aujourd’hui à 6500€. Il en valait 16 500 en 2018⁽¹⁾.
Le Médoc (une appellation au nord de Bordeaux) ? Passé de 55 000 à 10 000€ l’hectare. −82% en 7 ans⁽²⁾.
Les raisons sont connues :
Les ventes de vins rouges en grande distribution ont baissé de 8,8% en volume sur les 10 premiers mois de 2025⁽³⁾.
La Chine, qui tirait les prix vers le haut dans les années 2010, a réduit ses achats de vin bordelais.
Et l’État a lancé un plan d’arrachage massif pour éponger la surproduction⁽⁴⁾.
Le volume de ventes en Gironde résume tout. 343 millions d’euros en 2022. 96 millions en 2025⁽¹⁾. Divisé par 3,6 en 3 ans.
Mais ce qu’on oublie, c’est que le foncier viticole, ce n’est pas une action en Bourse. La terre reste. Les appellations restent. Et le cadre fiscal qui va avec a même été élargi en 2025, pendant que les prix s’effondraient.
Le vignoble français est coupé en 2, et ça peut être une bonne nouvelle si vous regardez du bon côté.
Pendant que le Bordeaux rouge perd 61% entre 2018 et 2025, le bassin Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura prend 3,9% sur un an⁽⁵⁾.
L’hectare moyen en Côte-d’Or dépasse le million d’euros⁽⁵⁾. Le Sancerre s’échange à 280 000€⁽¹⁾. La Champagne reste au-dessus du million⁽⁵⁾.
D’un côté, des régions où la demande explose et où les hectares disponibles se comptent sur les doigts de la main. De l’autre, Bordeaux, où les vendeurs se bousculent et les acheteurs se font rares.
Sauf que cet écart, c’est aussi ce qui rend Bordeaux accessible. À 6500€ l’hectare, on entre sur du foncier viticole pour le prix d’une voiture d’occasion.
Et contrairement à un bien classique qui perd de la valeur, la vigne a un atout que peu d’actifs peuvent aligner : sa fiscalité en transmission.
Comment acheter des parts de vignoble à partir de 5000€ ?
Le véhicule le plus simple, c’est le GFV – un groupement foncier viticole. Dit comme ça, c’est un peu barbare. En pratique, c’est très simple.
Vous achetez des parts dans une société qui possède des vignes. Un vigneron les exploite. Il verse un loyer au GFV, qui vous en redistribue une part chaque année. Vous n’avez rien à faire.
Le ticket d’entrée démarre autour de 5000€⁽⁶⁾. Le loyer annuel tourne entre 1,5 et 3,5% de votre mise⁽⁶⁾. Ce loyer ne vous rendra pas riche mais le vrai intérêt du GFV se trouve ailleurs. On y vient juste après.
Pour ceux qui voient plus grand, il y a l’achat en direct.
Il y a 5 ans, un domaine de moins de 10 hectares, avec château habitable et chai équipé, se négociait entre 800 000 et 1 200 000€. Aujourd’hui, certains de ces domaines se vendent entre 300 000 et 500 000€⁽¹⁰⁾.
Mais là, on ne parle plus d’investissement passif. On parle de s’installer, de travailler la vigne, éventuellement de faire de l’œnotourisme (accueillir des visiteurs au domaine). C’est un projet de vie, pas un placement.
L’histoire de deux domaines bordelais montre comment ce marché a changé.
333 ans de vignes, et un cinquième arraché en 2 ans… la famille Dubois résume ce qui se passe à Bordeaux.
En décembre 2013, un investisseur hongkongais rachète le Château de La Rivière, à Fronsac, pour environ 30 millions d’euros⁽¹²⁾. À l’époque, c’est le plus gros chèque chinois jamais signé dans le vignoble bordelais.
Le domaine ? 65 hectares de vignes en AOC, des caves souterraines de 8 hectares, plus de 700 000 bouteilles en stock. Et entre 20 000 et 30 000 visiteurs par an grâce à l’œnotourisme.
Dans un autre domaine bordelais, la famille Dubois se prépare à arracher une partie de ses vignes. Laurent Dubois a 57 ans. 9ème génération à diriger le Château Les Bertrands, à Reignac. 130 hectares, 800 000 bouteilles par an. Son fils Amaury vient de le rejoindre comme 10e génération⁽¹²⁾.
Un cinquième de ses vignes va disparaître d’ici deux ans. La production passera à 600 000 bouteilles. Sur les parcelles libérées, il envisage des oliviers et des arbres fruitiers⁽¹²⁾.
Et la famille Dubois n’est pas un cas isolé. En 2025, 121 entreprises viticoles de Gironde ont fait l’objet d’une procédure au tribunal de commerce, contre une dizaine par an entre 2018 et 2021⁽¹³⁾. 20 000 hectares de vignes ont été arrachés en Gironde depuis 2023⁽¹⁴⁾.
Ce que ça veut dire concrètement ? Du foncier en appellation, tenu par des familles depuis des générations, arrive sur le marché à des prix qui n’existaient pas il y a 5 ans.
Des parcelles qui ne bougeaient jamais bougent. Et c’est précisément cette mécanique qui rend l’entrée possible aujourd’hui, que ce soit via un GFV ou en direct.
Pourquoi les vignes intéressent-elles ceux qui préparent leur succession ?
Revenons au GFV, parce que c’est là que ça devient intéressant.
Quand vous transmettez des parts à vos enfants, par donation ou succession, l’État peut effacer jusqu’à 75% de leur valeur du calcul des droits⁽⁷⁾, sous conditions. Dans le meilleur des cas, vos enfants ne paient donc des droits que sur les 25% restants.
Concrètement ? Vous transmettez 200 000€ de parts. Si l’exonération de 75% s’applique à leur totalité, l’administration n’en comptera que 50 000.
Ce mécanisme existe aussi pour les forêts et les terres agricoles. Mais combiné avec la décote actuelle du vignoble bordelais, le calcul prend une autre dimension.
Vous entrez à un prix historiquement bas, et au moment de transmettre, jusqu’aux 3 quarts de la valeur peuvent passer sous le radar.
Une des conditions ? Les enfants doivent conserver les parts au moins 5 ans après la transmission.
Côté impôt sur la fortune immobilière, même principe. Sous conditions, les parts sont exonérées à 75% jusqu’à 101 897€, puis à 50% au-delà⁽⁸⁾.
Précision importante : je ne suis ni fiscaliste ni conseiller en gestion de patrimoine. Ces dispositifs existent dans le Code général des impôts, mais leur application dépend de votre situation. Comme toujours, faites-vous accompagner :)
Les 3 réalités à regarder en face avant d’acheter.
Quelques points à avoir en tête.
Un groupement foncier viticole, c’est un placement de long terme. Vos parts, vous pouvez les revendre, mais ce n’est pas comme vendre une action en quelques clics. Il faut trouver un acheteur, souvent par l’intermédiaire de la société qui gère le GFV. Ça peut prendre plusieurs mois⁽⁶⁾.
Ensuite, le loyer annuel dépend du vigneron qui exploite les vignes. Si ce vigneron traverse une mauvaise passe, le versement peut être retardé.
Enfin, les prix peuvent encore baisser. D’ailleurs, certaines parcelles sous appellation se négocient déjà autour de 2000€ l’hectare⁽¹¹⁾.
Ce sont des points à connaître, pas des raisons de fuir. Le GFV n’est pas fait pour quelqu’un qui veut récupérer son argent dans 2 ans. Il est fait pour quelqu’un qui raisonne transmission, patrimoine, temps long.
Cognac, terres agricoles, foncier nourricier… d’autres actifs “bradés” avec le même cadre fiscal.
Le vignoble bordelais n’est pas un cas isolé.
Le Cognaçais suit la même trajectoire : −48 à −60% selon les zones en 2025⁽¹⁾. Les maisons de négoce ont cessé de signer de nouveaux contrats, le marché foncier est quasiment à l’arrêt. Même mécanique : des prix au plancher, un cadre fiscal intact.
Les terres agricoles, elles, restent stables. Et elles peuvent bénéficier du même type d’exonération en succession que les vignes, jusqu’à 75%, même si les conditions varient selon l’actif.
On explorera d’autres actifs de ce type dans de prochains éditos, si ça vous intéresse !
N’hésitez pas à me laisser un petit avis, ça m’aide à améliorer les prochaines éditions.
À jeudi prochain,
Thomas
Sources :⁽¹⁾ Réussir Vigne — Prix des vignes 2025 par région (SAFER, juillet 2026) · ⁽²⁾ wein.plus — Les prix des vignobles s’effondrent à Bordeaux (juillet 2026) · ⁽³⁾ FranceAgriMer — Note de conjoncture filière vin, octobre 2025 · ⁽⁴⁾ Vitisphere — La France va arracher 4% de son vignoble en 2026 (mars 2026) · ⁽⁵⁾ wein.plus — Les prix des vignobles français chutent en 2025 (juin 2026) · ⁽⁶⁾ Meilleurtaux Placement — Comprendre le GFV pour investir en 2026 · ⁽⁷⁾ Vineyards Bordeaux — GFV : fiscalité, loi de finances 2025 (juin 2026) · ⁽⁸⁾ Haussmann Patrimoine — Fiscalité des GFV 2026 · ⁽⁹⁾ Crédit Agricole Banque Privée — S’offrir des parts de vignobles · ⁽¹⁰⁾ Belles Demeures — Vente domaines viticoles Bordeaux · ⁽¹¹⁾ Vitisphere — “Des vignes AOC vendues 2000€/ha à Bordeaux” (mai 2026) · ⁽¹²⁾ Fortune — Tariff threats and Gen Z sobriety have put winemakers in Bordeaux on red alert (nov. 2025) · ⁽¹³⁾ Agri Mutuel — Dans le Bordelais en crise, un projet de foncière pour racheter les terres viticoles (avr. 2026) · ⁽¹⁴⁾ DRAAF Nouvelle-Aquitaine — La filière viticole girondine, édition 2026 (juin 2026)
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