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Bonjour à toutes et à tous ! C’est Thomas.
Aujourd’hui, on parle d’un homme que tout le monde connaît…
… mais dont les investissements immobiliers sont beaucoup moins connus !
Un homme avec une stratégie d’investissement rare et audacieuse.
Un homme qui, derrière les caméras, possède une structure tentaculaire…
… ainsi que des milliers de mètres carrés des plus beaux bâtiments de Paris !
Dans cette enquête du jeudi, on verra aussi comment vous pouvez répliquer cette stratégie… sans avoir des millions sur le compte en banque !
Je vous raconte.
L’une des ventes immobilières les plus chères de Paris… signée par le patron de Free.
Début 2022, un achat fait la une des journaux.
Quelqu’un vient de s’offrir l’Hôtel Lambert, un hôtel particulier du XVIIᵉ siècle situé à la pointe de l’île Saint-Louis.⁽¹⁾
Louis Le Vau a construit l’Hôtel en 1640. Un architecte qui travaillera ensuite sur… le château de Versailles !
Et au fil des siècles, le bâtiment de prestige a accueilli des personnalités comme Voltaire et les Rothschild.
Son prix ?
Plus de 200 millions d’euros.⁽¹⁾
Le prix au mètre carré avoisine les 51 000€ ! Un niveau rarement atteint pour une propriété privée à Paris.
À 51 000€/m², l’Hôtel Lambert vaut 4 fois le prix moyen du 4ᵉ arrondissement.
Entre 2007 et 2022, le prix de transaction de l’Hôtel Lambert est passé d’environ 60 millions à plus de 200 millions d’euros, après d’importants travaux.
🏛️ Un hôtel à 200 millions d’euros… mais pour quoi faire ?
Xavier Niel ne compte pas en faire un hôtel de luxe, un Airbnb d’exception ou même y habiter.
À l’achat, la presse évoquait l’installation possible d’une fondation culturelle.
Au-delà de l’aspect culturel, c’est aussi un investissement dans un bien d’exception qui peut prendre de la valeur avec le temps.
On pourrait croire que l’Hôtel Lambert est le plus gros achat immobilier de Xavier Niel.
Mais lorsqu’on s’intéresse au reste du patrimoine du milliardaire français…
On découvre que ce joyau n’est QU’UNE propriété parmi une longue liste de biens d’exception !
Un empire immobilier tentaculaire.
Free, Iliad, Station F…
Xavier Niel est partout dans la tech française.
Mais ce que peu de gens savent, c’est qu’il fait partie des plus gros investisseurs immobiliers privés du pays.
Et son empire a un nom : NJJ Holding.
Une société mère à la tête de dizaines de SCI et de foncières spécialisées dans l'immobilier.
La galaxie NJJ : des dizaines de sociétés créées par Xavier Niel pour détenir ses actifs immobiliers.
Source : Pappers
Au total, Xavier Niel possède une fortune estimée autour des 9,1 milliards d’euros selon Bloomberg.⁽³⁾
Et l’immobilier représenterait à lui seul près de 3 milliards d’euros de cette fortune.
Mais quand on regarde la liste de ses achats immobiliers, un détail saute aux yeux…
Xavier Niel n’achète pas des appartements à louer à Bordeaux ou des logements neufs en Pinel.
Il achète l’histoire de France.
Et les exemples ne manquent pas !
À Paris, Xavier Niel a acquis l’hôtel de Bauffremont, près de Matignon.⁽⁴⁾
Près de Versailles, il a déboursé 38,7 millions d’euros pour un pavillon construit pour Madame du Barry.⁽⁵⁾
Un palace à Courchevel. Xavier Niel a investi avec un partenaire dans l’hôtel 5 étoiles L’Apogée, un projet évalué à près de 100 millions d’euros.⁽²⁾⁽⁶⁾
Et encore, on ne parle ici que des châteaux et des hôtels…
Car le groupe familial Niel déclarait détenir 25,5% d’Unibail-Rodamco-Westfield fin 2024, un groupe propriétaire de dizaines de centres commerciaux en Europe.⁽⁷⁾
Westfield Forum des Halles, La Part-Dieu, le Mall of the Netherlands…
La valeur de cette participation ? Plus de 2 milliards d’euros.
À lui seul, le bloc Unibail-Rodamco-Westfield pèserait deux tiers du patrimoine immobilier estimé de Niel.
Acheter un château classé, c’est acheter un actif que personne ne peut reproduire.
Et c’est précisément ce qui en fait la force.
La question vient naturellement. Pourquoi un homme de la tech met-il des centaines de millions dans des bâtiments du XVIIIᵉ ?
La réponse tient en un mot : rareté.
Un hôtel particulier classé, ça ne se construit plus.
L’offre reste limitée. Et cette rareté peut attirer des acheteurs prêts à payer cher.
C’est le même principe que les œuvres d’art ou les grands crus !
Et il y a un levier fiscal que peu de gens connaissent.
En France, certaines charges liées à un monument historique peuvent être déduites du revenu global sans plafonnement annuel, sous conditions de détention et d’usage du bien.⁽⁸⁾
Autrement dit, un investisseur qui restaure un château classé peut réduire son revenu imposable et, selon sa situation, son impôt. Légalement.
Et puis il y a Unibail. Avec 25,5% du capital, Niel ne collectionne plus des biens isolés. Il détient un quart du plus grand propriétaire de centres commerciaux premium en Europe.⁽⁷⁾
Le saviez-vous ?
Le cours d’Unibail a plongé en 2020.
Niel a commencé à acheter massivement pendant cette chute. Un pari contrariant classique : acheter ce que tout le monde fuit.
Vous n’avez pas 200 millions. Moi non plus.
Alors, comment s’inspirer des investissements immobiliers de Xavier Niel avec un budget plus modeste ?
Voici trois possibilités.
1ère porte d’entrée : les monuments historiques.
Il existe environ 45 000 immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques en France.⁽⁹⁾
Tous ne valent pas 200 millions et le prix d’achat dépend du bien, de son état et de son emplacement. Des manoirs, des maisons de maître, souvent en province, souvent avec du terrain.
Selon la situation du bien, certaines charges peuvent être déduites du revenu global sans plafonnement annuel, sous conditions de détention et d’usage.⁽⁸⁾
Certains investisseurs les transforment en chambres d’hôtes ou lieux de réception. L’avantage fiscal peut alléger le coût des travaux. Et l’exploitation du bien peut générer des revenus en parallèle.
2ème porte d’entrée : acheter Unibail en bourse.
*Ceci n’est pas un conseil en investissement. Faites vos propres recherches 😉
Le groupe familial Niel détient une participation importante dans Unibail-Rodamco-Westfield. Vous, vous pouvez acheter une seule action.
Son cours actuel tourne autour de 88€.⁽¹⁰⁾
Avec une action, vous détenez une fraction des 65 centres commerciaux du groupe, en Europe et aux États-Unis⁽¹²⁾.
En 2026, Unibail a versé 4,50€ par action à ses actionnaires. Soit l’équivalent d’un rendement aux alentours de 5,1%.⁽¹³⁾
Un rappel important : Unibail est une action cotée en bourse. Son cours peut baisser fortement, comme en 2020.
Ce rendement n’est ni garanti, ni stable. Il ne s’agit pas d’un conseil d’investissement.
3ème porte d’entrée : les SCPI orientées patrimoine.
Certaines SCPI investissent spécifiquement dans de l’immobilier d’exception. Bureaux haussmanniens, hôtels particuliers reconvertis, immeubles classés.
Le ticket d’entrée, les revenus éventuels et leur fréquence dépendent de la SCPI choisie. La gestion est déléguée, mais ni les revenus ni la revente des parts ne sont garantis.
Le taux de distribution moyen de l’ensemble des SCPI en 2025 : environ 4,9%, sans garantie pour une SCPI donnée.⁽¹¹⁾
Ce n’est pas du 51 000€ le mètre carré. Mais c’est la même logique : miser sur des actifs rares, bien placés, que personne ne peut reproduire.
Les rendements indiqués sont bruts et non garantis.
Avant d’investir comme Xavier Niel…
Il faut rappeler une chose : tout le monde n’a pas la même surface financière pour encaisser les mauvaises années.
Avant de foncer, un peu de lucidité.
L’immobilier de prestige, ce n’est pas un Livret A. Et les monuments historiques encore moins.
1er piège : la liquidité.
Un hôtel particulier de plusieurs dizaines de millions d’euros, ça ne se revend pas en 3 semaines. Le marché est étroit, les acheteurs rares, les négociations longues. Quand on a besoin de cash rapidement, un château classé est le pire actif possible.
Même à plus petite échelle, un manoir à 300 000€ en Dordogne peut rester en vente pendant des mois, voire des années.
2ème piège : les coûts cachés.
Un toit en ardoise à refaire sur un bâtiment classé ? Le coût dépend du bâtiment et des travaux. Le propriétaire conserve le choix des professionnels qualifiés, dans le cadre du contrôle patrimonial de l’État. Les délais s’allongent, les devis explosent.
La déduction fiscale est réelle. Mais elle ne couvre pas tout. Et elle suppose que vous ayez un revenu imposable suffisant pour l’absorber.
3ème piège : le risque boursier.
Pour ceux qui regardent du côté d’Unibail, rappelons que le titre a subi une chute majeure en 2020. Xavier Niel peut se permettre d’attendre 10 ans que le cours remonte. Pas tout le monde.
Et les SCPI ? Elles ne sont pas garanties non plus. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, et la revente de parts peut prendre du temps sur certaines SCPI peu liquides.
Bref. La stratégie est intelligente. Mais elle demande du temps, de la trésorerie et des nerfs solides.
Et si le vrai signal, c’était de regarder là où plus personne ne veut aller ?
Hôtels particuliers, châteaux classés, centres commerciaux premium en plein centre-ville. Plusieurs de ces investissements portent sur des actifs rares, difficiles à reproduire.
Ce principe ne s’arrête pas à l’immobilier de prestige. Les forêts, les terres agricoles, les vignobles, les places de parking en centre-ville… autant d’actifs dont l’offre est figée, parfois en baisse.
La rareté, c’est le fil rouge. Et ça, Niel l’a compris avant tout le monde. 🙂
Merci de nous lire chaque jeudi !
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À très vite,
Thomas
Sources : ⁽¹⁾ Artnet News — Xavier Niel Snaps Up French Mansion Once Home to the Rothschilds · ⁽²⁾ Universfreebox — Xavier Niel, grand investisseur immobilier · ⁽³⁾ Bloomberg Billionaires Index — Xavier Niel · ⁽⁴⁾ CFNEWS IMMO — Trois hôtels particuliers du 7e arrondissement parisien s’échangent pour plus de 200 M€ · ⁽⁵⁾ Clubic — Xavier Niel s’offre un petit plaisir à 39 millions d’euros · ⁽⁶⁾ Hospitality ON — Ces grandes fortunes françaises actives dans l’hôtellerie · ⁽⁷⁾ EasyBourse — URW : la famille Niel détient plus de 25,5% du capital · ⁽⁸⁾ BOFiP — Régime fiscal des monuments historiques · ⁽⁹⁾ Ministère de la Culture — Bilan des monuments historiques au 1er janvier 2025 · ⁽¹⁰⁾ Boursorama — Cours Unibail-Rodamco-Westfield · ⁽¹¹⁾ ASPIM — Collecte et performance des SCPI en 2025 · ⁽¹²⁾ URW — Présentation du groupe · ⁽¹³⁾ URW — Résultats annuels 2025
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